與凶宅為鄰買賣兩難

與凶宅為鄰買賣兩難

Anthony Sir:

你好!近幾單新聞報道有「上車」新手,誤買凶宅同層單位,銀行拒批按揭,被逼撻訂。近期我跟太太看了一個單位,各項條件都算幾吸引,我們都很喜歡。

然而,後來代理透露,這幢大廈其中一個高層單位,約十年前,住戶因久病厭世而跳樓。

請問這種情況會影響物業的價值嗎?我是否應該放棄購買這個單位呢?

讀者TOM

文:1% Anthony
1%投資培訓中心課程總監 Anthony Sir:

你好!近幾單新聞報道有「上車」新手,誤買凶宅同層單位,銀行拒批按揭,被逼撻訂。近期我跟太太看了一個單位,各項條件都算幾吸引,我們都很喜歡。

然而,後來代理透露,這幢大廈其中一個高層單位,約十年前,住戶因久病厭世而跳樓。

請問這種情況會影響物業的價值嗎?我是否應該放棄購買這個單位呢?

讀者TOM

如果單位是凶宅,銀行一般都會估價不足,甚至拒批按揭。

單位將來賣出的時候會比較困難,因此,須有一個比較大的折扣,才能吸引到買家。

一般市況下,凶宅大概只值市價的七折,當然如果市旺,個個搶買樓,折扣會少一點,八折、九折都有人買。

如果同一層單位有凶宅,對物業的價值來說,確實會有點影響。
銀行未必估足價,如果情況嚴重,甚至乎會拒批按揭,將來出售難免被買家壓價。

根據過往經驗,若單位與凶宅同層,而情況不大嚴重,大概打個九折,就有人承接。

如果同一幢大廈有凶宅,除了心理上的影響外,對物業價值來說,未必有影響。

在筆者其中一個主場紅磡土瓜灣區,便有一件這樣的怪事。

放心!不是說鬼故、不是講靈異,只是一個奇怪的事。

區內有一幢單幢樓,街坊都知道有凶宅,而且傳聞數目不止一個,理論上,礙於中國人的傳統心理,應該無人買。

事實上,剛剛相反。

該單幢樓交投非常活躍,估價亦比附近的大廈高,適逢黃埔、何文田港鐵站通車,這一浪升值特別快。

這個小區以單幢樓為主,由於居住環境好,較少業主放盤。

之前都有幾篇文章寫過,銀行估價最重要的參考指標,就是同一個樓盤的成交價,由於放盤少、成交少,銀行估價亦追得較慢,成交價亦比較慢熱。

所以過去幾年,買家有很多機會以筍價入貨,直至去年黃埔站及何文田站通車,整區成交、價錢才突然抽高。

話說回來,就只有上述大廈,估價特別足。

為甚麼呢?原來由於這幢大廈不止有一個凶宅單位,反而令到很多租客都不願意長住,業主亦不願長線持有。

聽過一位街坊業主說,入住後周身唔聚財,踎低起身見頭暈,不知是心理作用、還是時運低,總之住不到一年,就搬走了,將單位出租。

租客往往住一年搬走,於是業主一過額外印花稅(SSD)期,見樓價升有錢賺,就將物業放售。

或者因為這個原因,這幢大廈的交投特別活躍,外區客不知情,從表面數據看,還以為是區內龍頭成交多,估價亦追得快,成為區內呎價最貴的單幢樓之一。

因此,自己的單位不是與凶宅處於同一層,對物業的價值不會有太大影響。

文:1% Anthony
1%投資培訓中心課程總監 如果單位是凶宅,銀行一般都會估價不足,甚至拒批按揭。單位將來賣出的時候會比較困難,因此,須有一個比較大的折扣,才能吸引到買家。

一般市況下,凶宅大概只值市價的七折,當然如果市旺,個個搶買樓,折扣會少一點,八折、九折都有人買。

如果同一層單位有凶宅,對物業的價值來說,確實會有點影響。銀行未必估足價,如果情況嚴重,甚至乎會拒批按揭,將來出售難免被買家壓價。

根據過往經驗,若單位與凶宅同層,而情況不大嚴重,大概打個九折,就有人承接。

如果同一幢大廈有凶宅,除了心理上的影響外,對物業價值來說,未必有影響。
在筆者其中一個主場紅磡土瓜灣區,便有一件這樣的怪事。

放心!不是說鬼故、不是講靈異,只是一個奇怪的事。區內有一幢單幢樓,街坊都知道有凶宅,而且傳聞數目不止一個,理論上,礙於中國人的傳統心理,應該無人買。事實上,剛剛相反。

該單幢樓交投非常活躍,估價亦比附近的大廈高,適逢黃埔、何文田港鐵站通車,這一浪升值特別快。這個小區以單幢樓為主,由於居住環境好,較少業主放盤。

之前都有幾篇文章寫過,銀行估價最重要的參考指標,就是同一個樓盤的成交價,由於放盤少、成交少,銀行估價亦追得較慢,成交價亦比較慢熱。所以過去幾年,買家有很多機會以筍價入貨,直至去年黃埔站及何文田站通車,整區成交、價錢才突然抽高。

話說回來,就只有上述大廈,估價特別足。為甚麼呢?原來由於這幢大廈不止有一個凶宅單位,反而令到很多租客都不願意長住,業主亦不願長線持有。

聽過一位街坊業主說,入住後周身唔聚財,踎低起身見頭暈,不知是心理作用、還是時運低,總之住不到一年,就搬走了,將單位出租。

租客往往住一年搬走,於是業主一過額外印花稅(SSD)期,見樓價升有錢賺,就將物業放售。

或者因為這個原因,這幢大廈的交投特別活躍,外區客不知情,從表面數據看,還以為是區內龍頭成交多,估價亦追得快,成為區內呎價最貴的單幢樓之一。
因此,自己的單位不是與凶宅處於同一層,對物業的價值不會有太大影響。

作者教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
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