賣樓套現200萬元買唔到樓點算?

賣樓套現200萬元買唔到樓點算?

Anthony Sir:

你好,本人原本有兩層細價樓,一層自住,一層收租。2016年年中樓市反彈,賣出收租單位,套現逾200萬元,原本計劃等樓價下跌,再買回一個單位收租。

誰知政府竟然推出劃一非首次置業買家從價印花稅至15%,計劃泡湯了!

根據你的意見,如果想在物業市場繼續向前走,向財務自由進發,就要走出Comfort Zone,學習投資非住宅物業。

以非住宅四成按揭計算,大約可以買350萬元的物業,你覺得應該從那個方向入手呢?工廈、寫字樓,還是車位呢?

讀者Patrick Wong

文:1% AnthonyAnthony Sir:

你好,本人原本有兩層細價樓,一層自住,一層收租。2016年年中樓市反彈,賣出收租單位,套現逾200萬元,原本計劃等樓價下跌,再買回一個單位收租。

誰知政府竟然推出劃一非首次置業買家從價印花稅至15%,計劃泡湯了!

根據你的意見,如果想在物業市場繼續向前走,向財務自由進發,就要走出Comfort Zone,學習投資非住宅物業。

以非住宅四成按揭計算,大約可以買350萬元的物業,你覺得應該從那個方向入手呢?工廈、寫字樓,還是車位呢?

讀者Patrick Wong

由於你套現的資本不多,如果買寫字樓的話,只能夠買到一個面積較細,又或者質素比較差的物業。至於車位,最近半年炒得很瘋,個人認為水位不多,建議你可以從工廈入手,原因如下:

(一)基數低

相比住宅、商廈、舖位等不同類型物業,無疑工廈的基數最低。筆者與戰友近年買賣入不少工廈,建築呎價低至逾2,000多元,這個呎價,甚至平過地價、平過建築成本!

說難聽點,輸極有限!加上Lump Sum細,買賣亦較容易。

(二)入場門檻低

由於呎價相對較低,工廈入場門檻不高,小投資者相對容易進入市場。

以建築呎價3,000元計,300萬元已經可以買1,000平方呎單位,如果買住宅,就算你跑到新界區的二線屋苑,恐怕連一個實用面積300平方呎的單位亦未必買得到。

傳統工廈用作工業生產用途,單位面積較大,很多時候以數千呎、萬元呎計算,即使呎價再平,總價亦很大。

有些工廈呎數比較細,逾600平方呎起,200萬元以下就有交易,近年市場上亦有很多拆售單位,呎價較高,但呎數更細,100多萬元就有交易,然而質素參差,投資者須用心選擇。

建議可以動用120萬元左右買個約200萬元的單位,餘下100萬元作其他投資呢!

(三)可塑性高

工廈原本用作工業生產,面積大、樓底高、電梯流量、承重量、上落貨位、電壓、水壓等等,是不同類型的物業之中,要求最高的。當傳統企業生產線搬走,新行業進駐,就會發現可以有很大變化!

最基本的是半倉半寫、迷你倉、物流中心等,還有食品工場、洗衣工場、影樓、錄影廠、數據中心等,由於成本較低,不少年青人亦選擇在工廈創業,需求殷切。

部分工廈並非位處純工業地帶,準許用途更為廣泛,可塑性更高,有機會再詳談如何轉用途。

(四)供應有限

需求不斷上升,然而供應就不斷下跌,基本供求定律,不多解釋。根據某大行的資料顯示,全港只有1,400多幢工廠大廈,拆一幢少一幢。

每年都聽到有工廈改建成為酒店、寫字樓、住宅,甚少聽見有工業用地批出,即使興建全新的工業大廈,都是新式的智慧型工廈,不可能會有低成本的經營空間。

換句話說,拆掉的多,新建的少,甚至可以說是負供應,價值自然高。揀一幢位置好、質素好、用途較廣泛的工廈,包裝一下,租金回報不俗。至於點揀有投資價值的工廈,跟住宅截然不同,有機會再分享。

文:1% Anthony由於你套現的資本不多,如果買寫字樓的話,只能夠買到一個面積較細,又或者質素比較差的物業。至於車位,最近半年炒得很瘋,個人認為水位不多,建議你可以從工廈入手,原因如下:

(一)基數低

相比住宅、商廈、舖位等不同類型物業,無疑工廈的基數最低。筆者與戰友近年買賣入不少工廈,建築呎價低至逾2,000多元,這個呎價,甚至平過地價、平過建築成本!

說難聽點,輸極有限!加上Lump Sum細,買賣亦較容易。

(二)入場門檻低

由於呎價相對較低,工廈入場門檻不高,小投資者相對容易進入市場。

以建築呎價3,000元計,300萬元已經可以買1,000平方呎單位,如果買住宅,就算你跑到新界區的二線屋苑,恐怕連一個實用面積300平方呎的單位亦未必買得到。

傳統工廈用作工業生產用途,單位面積較大,很多時候以數千呎、萬元呎計算,即使呎價再平,總價亦很大。

有些工廈呎數比較細,逾600平方呎起,200萬元以下就有交易,近年市場上亦有很多拆售單位,呎價較高,但呎數更細,100多萬元就有交易,然而質素參差,投資者須用心選擇。

建議可以動用120萬元左右買個約200萬元的單位,餘下100萬元作其他投資呢!

(三)可塑性高

工廈原本用作工業生產,面積大、樓底高、電梯流量、承重量、上落貨位、電壓、水壓等等,是不同類型的物業之中,要求最高的。當傳統企業生產線搬走,新行業進駐,就會發現可以有很大變化!

最基本的是半倉半寫、迷你倉、物流中心等,還有食品工場、洗衣工場、影樓、錄影廠、數據中心等,由於成本較低,不少年青人亦選擇在工廈創業,需求殷切。

部分工廈並非位處純工業地帶,準許用途更為廣泛,可塑性更高,有機會再詳談如何轉用途。

(四)供應有限

需求不斷上升,然而供應就不斷下跌,基本供求定律,不多解釋。根據某大行的資料顯示,全港只有1,400多幢工廠大廈,拆一幢少一幢。

每年都聽到有工廈改建成為酒店、寫字樓、住宅,甚少聽見有工業用地批出,即使興建全新的工業大廈,都是新式的智慧型工廈,不可能會有低成本的經營空間。

換句話說,拆掉的多,新建的少,甚至可以說是負供應,價值自然高。揀一幢位置好、質素好、用途較廣泛的工廈,包裝一下,租金回報不俗。至於點揀有投資價值的工廈,跟住宅截然不同,有機會再分享。

作者為1%投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
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