用家主導樓價更高

用家主導樓價更高

Anthony Sir:

你好,最近有不少學者提出,未來政府的房屋政策,應該盡量阻止投資者買樓,令住宅物業流入用家手中,更有學者提出徵收十倍、廿倍差餉,令收租無可為。

政府最新的「辣招」,正是針對買第二套房收租,「辣招」出台後,正如你預測,樓價、租金都被挾高,明顯出現反效果,為甚麼用家主導市場,樓價會更高呢?

讀者Penny Lai

文:1% AnthonyAnthony Sir:

你好,最近有不少學者提出,未來政府的房屋政策,應該盡量阻止投資者買樓,令住宅物業流入用家手中,更有學者提出徵收十倍、廿倍差餉,令收租無可為。

政府最新的「辣招」,正是針對買第二套房收租,「辣招」出台後,正如你預測,樓價、租金都被挾高,明顯出現反效果,為甚麼用家主導市場,樓價會更高呢?

讀者Penny Lai

首先從「買樓的行為」分析,投資者買樓,是為了賺取回報。回報主要包括租金回報及升值回報,所謂回報,最簡單的理解,就是收益減去成本。因此,無論投資者重視的是那一項回報,最重要的就是要減低成本,以較低的價錢買入單位。

再加上投資者的市場經驗相對豐富,知道甚麼是平,甚麼是貴,亦有較強的代理網絡及議價技巧,成交價會比較低,拉低樓價指數。

用家買樓,是為了自住。

考慮買樓的時候,主要考慮自己的需要,一家大細是否喜歡,自己能力是否能負擔,至於成本是否夠低,物業出租、出售的時候收益是否較高,概念相對模糊,甚至根本沒有想過。

為了心頭好,買貴少少無所謂啦;加上他們的市場經驗相對較淺,未必知道甚麼是抵,甚麼是貴,代理網絡及議價技巧亦較弱,成交價比較高。

新界區很多上車屋苑瘋炒,呎價屢創新高,貴過市區樓,令資深投資者都大跌眼鏡,亦是這個原因,從而亦拉高樓價指數。

其次從「賣樓的行為」分析,投資者賣樓,是當作生意考慮。

由於手持物業數量比較多,很多時候都不會賺盡,最重要貨如輪轉,今次這單交易賺少10萬、20萬元沒所謂。下一間,或者下一個買賣可以賺番,最重要是資金可以快點回籠,買入另一個更有投資價值的物業。

例如持有沙中線沿線物業,因地鐵概念炒上,幾年前買入僅300萬元,現在已炒上450萬元,估計地鐵通車後,會再升到500萬元。一般散戶的想法是:「仲有得升喎,反正自己住,不如再等等,500萬元先賣啦!」

然而投資者可能會想:「仲要等好幾年喎,450萬元都幾好價,不如賣兩間,攞番錢先,趁高鐵站物業未炒上,過去買筍貨。」

到樓市逆轉的時候,投資者會客觀理性考慮,甚至會壯士斷臂:「未來個市可能仲會跌,不如輸少少賣三間先,攞番本錢,到個市跌定再戰江湖!」

用家賣樓,是從生活考慮。

由於手上只有一個物業,還是一家大細住在這裡,如非必要都未必會考慮賣樓。除非有即時需要,例如想換樓;否則,不會輕易放售,就算賣,價錢也不會便宜。

因為用家會考慮賣出單位後,是否夠錢買大單位?是否夠錢裝修?已經脫離市場因素。

筆者老媽就是好例子,樓價升到300萬元,她就覺得330萬元才值得賣,升到400萬元,就覺得要賣440萬元,結果當然是三年又三年,都沒有賣出,最後筆者選擇用加按套現,哈哈!

這也難怪,用家手上就只有一層樓,這層樓不賺,還有機會嗎?到樓市逆轉的時候,只要供得起,他們也不願意蝕賣,不會壯士斷臂,這種等返家鄉心態,你懂的,所以銀行最喜歡借錢給用家。還有其他因素,用家主導樓價會更高,下回再詳談。

文:1% Anthony首先從「買樓的行為」分析,投資者買樓,是為了賺取回報。回報主要包括租金回報及升值回報,所謂回報,最簡單的理解,就是收益減去成本。因此,無論投資者重視的是那一項回報,最重要的就是要減低成本,以較低的價錢買入單位。

再加上投資者的市場經驗相對豐富,知道甚麼是平,甚麼是貴,亦有較強的代理網絡及議價技巧,成交價會比較低,拉低樓價指數。

用家買樓,是為了自住。

考慮買樓的時候,主要考慮自己的需要,一家大細是否喜歡,自己能力是否能負擔,至於成本是否夠低,物業出租、出售的時候收益是否較高,概念相對模糊,甚至根本沒有想過。

為了心頭好,買貴少少無所謂啦;加上他們的市場經驗相對較淺,未必知道甚麼是抵,甚麼是貴,代理網絡及議價技巧亦較弱,成交價比較高。

新界區很多上車屋苑瘋炒,呎價屢創新高,貴過市區樓,令資深投資者都大跌眼鏡,亦是這個原因,從而亦拉高樓價指數。

其次從「賣樓的行為」分析,投資者賣樓,是當作生意考慮。由於手持物業數量比較多,很多時候都不會賺盡,最重要貨如輪轉,今次這單交易賺少10萬、20萬元沒所謂。下一間,或者下一個買賣可以賺番,最重要是資金可以快點回籠,買入另一個更有投資價值的物業。

例如持有沙中線沿線物業,因地鐵概念炒上,幾年前買入僅300萬元,現在已炒上450萬元,估計地鐵通車後,會再升到500萬元。一般散戶的想法是:「仲有得升喎,反正自己住,不如再等等,500萬元先賣啦!」

然而投資者可能會想:「仲要等好幾年喎,450萬元都幾好價,不如賣兩間,攞番錢先,趁高鐵站物業未炒上,過去買筍貨。」

到樓市逆轉的時候,投資者會客觀理性考慮,甚至會壯士斷臂:「未來個市可能仲會跌,不如輸少少賣三間先,攞番本錢,到個市跌定再戰江湖!」

用家賣樓,是從生活考慮。

由於手上只有一個物業,還是一家大細住在這裡,如非必要都未必會考慮賣樓。除非有即時需要,例如想換樓;否則,不會輕易放售,就算賣,價錢也不會便宜。

因為用家會考慮賣出單位後,是否夠錢買大單位?是否夠錢裝修?已經脫離市場因素。

筆者老媽就是好例子,樓價升到300萬元,她就覺得330萬元才值得賣,升到400萬元,就覺得要賣440萬元,結果當然是三年又三年,都沒有賣出,最後筆者選擇用加按套現,哈哈!

這也難怪,用家手上就只有一層樓,這層樓不賺,還有機會嗎?到樓市逆轉的時候,只要供得起,他們也不願意蝕賣,不會壯士斷臂,這種等返家鄉心態,你懂的,所以銀行最喜歡借錢給用家。還有其他因素,用家主導樓價會更高,下回再詳談。

作者為1%投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。

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