【按揭懶人包】物業估價、貸款利率計算、壓力測試、按揭成數!一文睇晒|樓市點睇

【按揭懶人包】物業估價、貸款利率計算、壓力測試、按揭成數!一文睇晒|樓市點睇

按揭代表以物業作抵押,也稱物業貸款,屬於有抵押及長期貸款。以下懶人包將會介紹和比較香港按揭計劃的貸款利率、按揭成數、物業估價、現金回贈及按揭保險。

撰文:Smart ED編輯部  | 圖片:新傳媒資料室、unsplash

按揭簡介

現時香港提供按揭服務的有銀行、坊間的財務機構及發展商,除了銀行外,其他都不受金管局監管,所以審批較靈活,但利息相對更高。如果未能如期還款,銀行或財務機構可以取消贖回物業的權利,或回收物業。申請按揭時,需要繳付每月還款額、利息、稅款和其他相關費用。還款支出主要取決於按揭利息和還款年期。

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圖片:新傳媒資料室

按揭物業估價

承造按揭時,銀行會為物業進行估價,找估價行評估物業價值。每間估價行對同一物業的估價,都有機會不同。

如果已簽妥臨時買賣合約,銀行一般會衡量樓宇估值是否「估足價」達致成交價水平,如估值低於成交價,便屬估價不足。在這種情況下,借款人未必可獲銀行批出足夠貸款支付樓價尾數。因為銀行會以估價及成交價當中之較低者為準,再根據可承造之按揭成數計算按揭金額。

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按揭壓力測試

根據金管局指引,置業人士在申請按揭貸款時,需要接受壓力測試,評估買家的供款能力。在當前按揭利率下,按揭申請的每月供款不可高於申請人家庭收入的一半。銀行批核的按揭申請,須經過雙重入息測試,分別是「供款入息比率」和「加3%」壓力測試。

「供款入息比率」:

如果按揭申請人目前沒有申請其他按揭,又或者有按揭擔保,供款入息比率均為50%。即是,按揭申請的每月供款,不可高於申請人家庭收入的一半。如果申請人要做8成以上按揭,供款則不可佔月入超過四成五。

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「加三厘」:

申請人將有意選用的銀行按揭計劃,加3%計算。此利率計算出的供款,不可於申請人個人或家庭月入中,佔超過60%;如果要申請8成以上按揭,供款入息限制要扣減5%,以上述9成按揭情況即為55%。

供款與入息比率限制(DSR)
按揭成數供款入息比率(基本)「加三厘」壓力測試
80%或以下50%60%
80%以上45%55%
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按揭成數

不同樓價可承造的按揭成數
樓價最高按揭成數
1,000萬以上50%
600至1,000萬60%(貸款總額上限500萬)
450至600萬80%
400至450萬80至90%(貸款總額上限360萬)
400萬以下90% (適用於首置人士)

註:600萬元以下樓宇,首置客須透過按揭保險,才可承造6成以上按揭。

在金管局最新規定下,銀行批出的按揭成數最高為6成,且樓宇要在600萬或以下。如要借超過6成的按揭額,需要申請香港按揭保險公司的「按揭保險計劃」,不同樓價可承造的按揭上限有所不同。要借足9成按揭,就要符合首次置業及入息供款比率為45%或以下;或申請物業二按計劃,一般提供該服務的為財務公司、發展商或物業代理。

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按揭利息種類

在還款期內,銀行會按照按揭利率收取利息。在香港,借貸人會每年得到新的按揭利率報價。

按揭利息種類分爲 P按 (最優惠利率按揭計劃)及H按(銀行同業拆息按揭計劃)。香港銀行同業拆息率(HIBOR)和港元最優惠利率(Prime Rate)會不斷浮動,但因爲Prime Rate的走勢更易掌握,所以H的按揭利息一般比P低。不過,並非所有銀行的按揭計劃都提供H按選擇。一般而言,如果採用H按,需符合最低貸款額。

恒生銀行按揭計算機

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港元最優惠利率(HKD Prime Rate/P按):

P按以‘P-x’ 計算實際按揭息率,是銀行為信譽良好的顧客提供的利率。目前港元最優惠利率有兩個,分別是大P(5.375%)和細P(5.125%),大部份中小銀行都選擇用細P為港元最優惠利率,而一般較有規模的銀行會使用細P(5%)。

銀行同業拆息利率(H Rate/H按):

H按以「H+x」 計算實際按揭息率。銀行公會每個工作天根據銀行對同業拆借利率的報價,再取一個平均值公佈。不論是P-x或H+x,「x」在借貸雙方簽訂按揭合約後都固定不變。

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按揭保險

按金管局規定,任何物業的按揭貸款,批出的按揭成數最高為6成。除了首置買家(9成)外,若所需貸款額多於6成,則需申請按揭保險。提供按揭保險的公司會向銀行作擔保,讓買家獲得6成以上,或九成按揭額。

目前香港有3間公司提供按揭保險,分別為香港按揭證券有限公司(HKMC),昆士蘭保險(QBE)及美亞保險(AIG)。三間公司保費都是一樣,因爲利息和現金回贈是銀行決定,所以選用不同按保公司不會影響利息和現金回贈,但最終貸款金額以及還款年期就由提供保險的公司決定。

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至於保額的多少,則取決於按揭成數、按揭年期、支付方式和按揭種類等多種因素。若申請人符合信貸要求,有穩定收入,一般都會有保費折扣優惠。保費以貸款額計算,可以一次性支付,也可落入貸款額內分期支付。

現金回贈

銀行會向按揭申請人提供一定成數的現金回贈,細行通常由1%起,大行可達1.85% – 2%。金管局規定,如現金回贈高於1%,則須於按揭額當中扣減。

各銀行按揭現金回贈一覽
中國銀行1.5%按揭額須200萬元以上
滙豐銀行1%-1.5%按揭額1,000萬以下為1%;
1,000萬以上為1.5%
東亞銀行2%一手物業,按揭額達400萬元
渣打銀行1.8%-2%2%回贈需600萬元物業的6按
恒生銀行1.8%按揭額須達100萬元
永隆銀行1.8%-2%按揭額需300萬元以上
工銀亞洲1%-1.9%「智息按揭」的申請人可達1.9%
建設銀行(亞洲)1.8%-1.9%/
星展銀行1%-1.6%以600萬元樓價6成按揭額計
大新銀行1%200萬元以上
南洋商業銀行1%按揭額須達100萬元