中原城市領先指數 CCL 創21週新低！樓市真跌假不了｜樓市點睇
撰文：Smart ED編輯部 ｜ 圖片：新傳媒資料室
環顧當下樓市大形勢，推低樓市的負面因素陸續浮面。其中好友們最推崇的減息推升樓市論點，奈何即使美國聯邦儲備局本週再度減息0.25厘，但香港銀行沒有跟減，部分甚至已搶先變相上調按揭利率。今次聯儲局的會後聲明，更暗藏今年內以至明年都未必再減息的訊號，意味香港息口短期內難見下調，即香港減息支撐樓價的論調不攻自破。
與此同時，香港樓市走勢往往與經濟表現掛鈎，可是香港經濟正走下坡。繼第二季本地生產總值（GDP）按季倒退0.3%後，財政司司長陳茂波更發出「預警」，坦言第三季GDP或再錄得負增長，令香港技術上呈現經濟衰退。
經濟差，就業市場自然萎縮，雖然最新公布的6月至8月失業率維持2.9%，失業人數卻增加約2,100人，可以預期之後的失業數字易升難跌，直接打擊入市置業信心，樓市注定無運行。事實上，在不明朗因素困擾下，市場對物業需求正在縮減，8月份一手私人住宅買賣合約登記只有1,220宗，按年減少17.3%；二手私人住宅買賣合約登記更連續四個月下跌，8月份僅得2,658宗，按年下跌13.5%，中原地產估計9月份二手登記會進一步減至2,000宗。
至於剛攪珠的新一輪居屋，預期11月會揀樓，屆時部分中籤者有機會放棄資格，將利淡樓市氣氛。更重要的是，政策亦不利樓市，皆因港府已於上週五（9月13日）為一手空置稅條例刊憲，並將在立法會復會後首讀。被徵收的對象是發展商，所以發展商有理由要加快推盤步伐，力求散貨以「避稅」，此舉會令市場供應增加。從經濟學供求理論分析，當需求增加而供應減少，價格自然上升；相反，需求減少而供應增加，價格便會下跌，香港樓市正正是出現後者現象。香港樓市轉入下跌週期，已是不爭的事實，一般分析今次跌浪，跌幅應有15%，甚至更多。
至於何時見底，仍存在眾多變數，但有兩大訊號可以留意。一是美國何時恢復擴大資產負債表，甚理重啟量化寬鬆政策（QE）；二是反修例風波何時得以緩和。目前，市場上充斥劈價盤，但要小心真劈還是假劈。因為往往是業主提高叫價，再大幅減價而形成劈價假象。若不是有急切需要上車，此刻策略不妨睇定先，租住先，皆因樓市「好戲」還在後頭，慢慢執平貨也不遲。
