萬伙新盤趕年尾散貨 牽動二手市場回落|樓市點睇

萬伙新盤趕年尾散貨 牽動二手市場回落|樓市點睇

雖然香港樓市氣氛明顯轉淡,反修例風波負面因素充斥,但不少一手樓銷情持續理想,共近萬伙新盤單位更趕於年尾出貨,當中不乏大型千伙項目,而且是市區細單位。單是九龍西一帶,隨時有逾1,800伙新供應,或許成為上車客把握入市的一個機會。

撰文:朗晴|圖片:新傳媒資料室、何柏基攝

大型千伙項目趕出貨

由長實集團(01113)與市建局合作的深水埗海壇街愛海頌,提供876伙,兩房單位佔約75%,實用面積474平方呎起。其餘為三房單位,實用面積約750平方呎;另有特色單位。可以講得上是年底市區焦點新盤。長實助理首席經理(營業)何家欣日前表示,愛海頌正「全速準備」,計劃10月推售,項目會按照市場定價,屬合理價錢,認為近期一手新盤氣氛熱烈,市場剛性需求持續。加上愛海頌的優勢,預料該樓盤有一定承接力。集團主力先推兩房戶,首批料不少於176伙,大部分為兩房單位,預計2021年6月入伙。

鄰近愛海頌的海珀,同樣是市建局重建項目,該項目與德祥地產合作發展,提供76伙,已獲批預售。項目亦可以隨時開售,預計於2020年4月落成,樓花期約八個月。即是年底前,九龍西一帶隨時合共有逾1,800伙新供應。至於鄰區內地發展商萬科置業(香港)旗下長沙灣福榮街、營盤街交界的住宅項目,預計有機會於年尾出擊。涉467伙,標準單位涵蓋開放式至三房戶型,其中以開放式至兩房間隔為主打。

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圖片:新傳媒資料室

同時,中國恒大(03333)的長沙灣東京街項目亦會緊接登場。東京街項目前身是懷德工業大廈,新世界發展(00017)在2013年完成收購,直至去年恒大向新世界購入上述地皮。項目提供414伙,現正待批預售樓花同意書,預計關鍵日期為2021年8月30日。至於中國恒大在本港首個住宅項目屯門掃管笏管翠路兩期項目,日前已正式命名為「恒大—珺瓏灣 EMERALD BAY」。集團指,項目日前已取得預售樓花同意書,將分為兩期發展。

第一期名為「恒大—珺瓏灣第1期EMERALD BAY PHASE 1」;第二期名為「恒大—珺瓏灣第2期 EMERALD BAY PHASE 2」,合共1,982伙,以伙數計算,是今年最大型的一手項目。其中1,960伙分層單位,間隔由開放式至三房,面積由逾200至約800平方呎不等。面積約300多平方呎的一房單位佔近五成,相信項目將深受年輕家庭、區內分支家庭及專業人士歡迎。另項目亦設22座逾2,000平方呎洋房,以切合不同用家需要。

恒大表示項目現時已完成封頂工程,將於短期內展開宣傳推廣,並有機會於10月推出市場,展銷中心及示範單位將設於灣仔中國恒大中心。資料顯示,項目地皮原本由恒基地產(00012),於2015年6月斥資36.289億元,於政府官地市場上投得。當時每平方呎樓面地價4,621元。恒大則於去年初透過「買殼」方式,以約66億元向恒地買入該地皮,每平方呎地價推高至8,404元,不足三年升值逾八成。集團主席許家印,日前更專程到香港視察項目開盤籌備進度。

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圖片:新傳媒資料室

施永青:發展商有銷售壓力

另外,季季有樓賣的將軍澳日出康城,會德豐(00020)常務董事黃光耀表示,由集團發展的9C期項目,有機會今年第四季或明年第一季推售。同系觀塘茜發道項目第1期,早前已經入紙申請預售樓花,提供413伙,最快年底登場。項目提供不少大單位,由於區內多年未有新供應,預計能吸納換樓客入市。而作為本港龍頭發展商的新鴻基地產 (00016),多年來一直聲稱「月月有樓賣」。除了今次近期推售的西鐵南昌站匯璽III外,集團副董事總經理雷霆日前表示,今年餘下時間,估計仍會有兩個全新樓盤推出市場,涉約763伙。

當中包括港島東半山司徒拔道18號,是市場矚目的焦點豪宅盤,項目示範單位快將完成,隨後會推出部分單位招標。目前項目已取得入伙紙,其中第一期涉53伙分層住宅。集團同系天水圍濕地公園路項目第一期,則會安排於今年第四季推出,涉及710個住宅單位,目前正待批預售樓花同意書。近年已成為政府主要土地供應來源的啟德,一手供應陸續有來。其中嘉華國際(00173)嘉峯匯,共有1,006個單位,亦有機會於年內推售。

中原集團主席兼總裁施永青認為,目前物業市場投資意欲低迷。但據中原城市領先指數CCL顯示,即使10月香港局勢未見好轉,近期數據亦只從高位跌不足3%,跌幅甚少,較政府過往出「辣招」時跌約5%至10%還要少。至於空置稅帶來的影響,施永青認為發展商有銷售壓力。相信第四季發展商接連推盤,新盤市場出現低價散貨潮,預計一手市場帶動樓市回落,之後蔓延至二手市場。但在環球量化寬鬆政策(QE)環境下,樓市難現災難下跌。他預料第四季樓價只會緩緩下調,並且由一手帶動回落,幅度不會太大。業主持貨力強,拋售壓力不大,未來出現恐慌性拋售機會亦不大,所以二手價格跌幅不會太大。

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圖片:新傳媒資料室

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文估計,未來幾個月一手表現會比較突出,佔整體成交三至四成。二手市場壓力較大,估計部分抗跌能力低的二手業主,有較大議價空間。他估計未來數月樓價會下調約5%,以2019年全年計,住宅樓價會平穩或有輕微升幅。一、二手成交量約58,000至60,000宗;初步估計明年樓價會相對平穩。

今季官地不足1,000伙

局勢不明朗,政府推地策略都明顯保守。發展局局長黃偉綸日前表示,下季(10月至12月)將推出兩幅住宅官地,預計共提供980伙,按季少27%。連同港鐵公司(00066)將軍澳日出康城12期項目(約2,000伙)及私人重建項目,估計來季住宅新供應量只是約3,080伙,按季少4%。兩幅住宅官地分別為港島大坑道135號及屯門第48區青山公路—青山灣段地皮。

當中大坑道地皮較為矚目,地皮可建樓面面積約12.88萬平方呎,規模適中,由於位處港島豪宅地段。加上地勢較高及景觀不俗,為罕有優質豪宅地,故料受到發展商垂青,尤其吸引中小型發展商參與,料以發展大單位為主。市場估計若以每平方呎樓面地價約25,000元至35,000元計算,地皮估值約32億至45億元。至於另一幅屯門第48區青山公路青山灣段住宅地皮,估計可建樓面面積約58.3萬平方呎,項目鄰近黃金海岸及哈羅國際學校等。區內近年不乏新盤供應,並受到買家歡迎。

而項目規模相對較大,料發展中小型單位為主,針對「上車」及換樓需求,但鍳於區內近年供應較多,故預期參與競投的發展商出價會較審慎。市場估計,若以每平方呎樓面地價約4,500元計算,地皮估值約26億元。黃偉綸又指,本財年上半年共有6,150伙私人住宅供應,連同第三季的住宅新供應約3,080伙計。首三季私宅供應為9,230伙,為全年目標13,500伙的68%,有信心全年土地供應會達標。

他指港鐵本財年的供應於首三季推出,預計本財年第四季土地供應會以政府土地、私人補地價及重建為主。美聯測量師行董事林子彬表示,政府須對下一季度大幅增加土地供應才可望達標。戴德梁行香港估價及顧問服務部執行董事黃儉邦亦表示,政府已正循多個方面努力覓地,但房屋供應短缺問題相信短期不易解決。亦有業內人士指在現時市况、經濟環境及政府政策下,估計發展商在投地上會更小心及保守。

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