施政報告放寬物業貸款 係時候入地產股|吳家順

施政報告放寬物業貸款 係時候入地產股|吳家順

本週行政長官林鄭月娥公布的施政報告中,最大亮點必然是放寬物業貸款九成按揭;在施政報告之後,香港地產股即時有反彈,但這個反彈潮可以持續多久?

撰文:吳家順|圖片:新傳媒資料室

本港地產股現反彈潮

在放寬之前,香港樓宇最多只能承造八成至九成按揭貸款,樓價亦限制於400萬至600萬元;而施政報告就將其放寬至800萬至1,000萬元;配合金融管理局的壓力測試指引,即加息3%後,供款比率不高於入息的60%。近年一手樓的銷情十分理想,其中一個最主要的原因,就是一手發展商可以提供二按給買家,讓買家容易上車。

但買二手樓的首期都要五成,大大阻礙了市民上車的機會,這一點絶對是造成近年樓市出現斷層的主要原因之一。這一次放寬九成借貸上限金額到樓價1,000萬元,自然令到400萬到800萬再到1,000萬元的樓,多了一個龐大的購買力。有部分賣家有見及此,即時封盤,再觀察情況;而新鴻基地產(00016)亦股價反彈到120元水平。放寬樓按對樓市的銷售必然有一定幫助,對地產股亦有一定支持。

地產股已屆入市時機

但說到地產股能否持續反彈,投資者要先分清楚兩件事。第一,是銷售理想跟物業資產價值是否重回升軌是兩回事;第二,是地產發展跟物業收租,在投資的層面又是分開計算的。投資市場其實是反映市場資金對未來前景的看法,然後用真金白銀去投票。有時候短線的情緒或者人踩人的情況影響之下,會出現很好的買入機會;而當前香港的地產收租股,大約可以按四大類區分:
1)以遊客零售為主的收租股,必然要等待香港的社會運動平息後,才會出現轉機;
2)以民生為主的零售租務股,由於其主要的租客其實也是大集團,使得這類股份實質上所受的影響不多;

3)地產發展商,這類股份明顯就是受惠這次施政報告的主要板塊之一,整體上要分析這類股份本身的質素,例如未來銷售策略及土地儲備等;
4)混合地產商,大型地產發展商,通常都是混合方式,在計算的角度,要看其混合的程度如何,甚至可以計算其不同組合的比率,例如地區性、收租業務性等。

總括而言,筆者認為地產股已經出現了中長線的買入時機。港股本身在大型上落市況當中,大型地產類股份多少會受制於指數的升跌,那麼待這次抽高回落後再作入市部署考慮,會更為安全及適合。至於直接買樓,正如李嘉誠話:「負擔得起自住唔怕買」。

物業貸款
圖片:新傳媒資料室

免責聲明:本專頁刊載的所有投資分析技巧,只可作參考用途。市場瞬息萬變,讀者在作出投資決定前理應審慎,並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失,概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點,僅屬筆者個人意見,與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。

相關文章