海外置業分散投資 專家:投資海外樓必知4個階段

海外置業分散投資 專家:投資海外樓必知4個階段

除ETF外,有些香港投資者對海外置業興趣甚濃。近年有大量海外樓樓盤在香港銷售,究竟海外樓有沒有潛力成為轉移資產的途徑,下文邀得安泓楊書健全面披露。

撰文:SmartED編輯部 ︳圖片:iStock圖片、新傳媒資料室

海外置業分散投資

楊書健為安泓投資總監,代客管理資產,專攻房地產投資信託基金(REIT)及海外樓投資,對投資海外樓甚有心得。他指出,投資者要完成四個階段的工序,始能完成購入海外樓整個交易。

投資海外樓有四個階段:

  • 一是研究,買樓前要知道自己的投資需要,有些人會買來渡假;有些人會買來退休、移民甚至子女讀書,這些因素會影響投資那個地方。
  • 二是分析,需要分析框架,如分析當地人口及經濟,當地的利率走勢等。
  • 三是買賣流程,因為不同的地方,土地法都會有所不同。一般香港人較熟悉的土地法來自普通法,因此去英國等地投資比較容易掌握。但是一旦到一些涉及大陸法的地方,包括台灣、日本等,土地法就截然不同,如在日本根本不是找律師來做買賣,而是找一些司法書士幫助買賣。
  • 四是營運細節,如果是自用自住,便需要解決如何繳交管理費、供樓、差餉等。如投資海外樓作收租用途,可能要委託專家代為管理。
楊書健 海外置業 分散 投資
楊書健指出投資者要完成四個階段的工序,始能完成購入海外樓整個交易。圖片:新傳媒資料室

上車客不宜分心買海外樓

香港樓價昂舉世之知,相比之下,投資海外樓的入場門檻較為便宜。故幾年前日本樓銷售在香港開始大行其道。由於日本樓入場費較低,在香港負擔不起上車盤的年青人,對日本樓躍躍欲試。不過,楊書健對此不表同意。對年青人來說,即使在香港無法「上車」,但都不要買海外樓。因為在香港「上車」的功能為,對沖租金上升風險。相反,純粹因為便宜而購買海外樓,未必可以完全對沖香港租金上升的風險,所以上車客購海外樓並不是最理想的做法,只建議香港已有物業的投資者來投資,使財政狀況更為穩健。

早前花旗銀行公布「香港千萬富翁調查報告2018」,全港擁有1,000萬港元或以上淨資產的「千萬富翁」達51.1萬人。報告亦提到香港每位千萬富翁平均擁有三個物業,千萬富翁平均在港持有1.9個物業,在內地及海外分別持有0.6及0.7個物業,當中44%為自住,56%為投資。楊書健認為很多人都會投資海外物業,最主要都是分散投資,因為樓市與經濟掛鈎,總會有波動,因此在海外有租金收入,都能分散風險,使現金流更穩定。

楊書健表示,很難一概而論地指買海外樓,或本地樓較好,要視乎自己手上有多少海外樓,如有些資產較多的投資者在物業佔投資組合比重達20%,物業是本地多個單位,那就可以推薦他們去買一些海外樓作投資。

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