未婚揸兩層樓 想賺到盡可以點?

未婚揸兩層樓 想賺到盡可以點?

諗sir︰

你好!本人非高薪一族,每月收入22,000元+40,000元年終花紅;女友每月收入23,000元,現有股票+現金總值約60萬元。

2013年12月以225萬元買入一開放式單位自住(當年付三成半首期),2015年12月轉按六成套現,還舊銀行按揭後套現37萬元現金。

在2016年6月用女朋友名字以九成按揭買了另一個249萬元的單位偷雞收租中,月租8,800元(惟租約沒有打釐印),現在單位升值至323萬元(根據網上銀行估價)。

本人很想財務自由,相信暫時再沒有可能買第三層,是嗎?所以只想將現持有現金大幅增值。

諗sir的專欄有很多債基建議,可收年息20厘左右或更高,本人十分感興趣,但對債基零智識,亦有不愉快的買基金經歷。

可否指點一下本人與女友仍否有借貸力再買樓,或只能以債基讓現金大幅升值?如何在坊間買到諗sir所指的債基?

十分感謝。

鄭先生上

文:諗sir

讀者只係對筆者理財論點有興趣,不過,估計佢應無點花時間好似其他讀者咁爬文。就好似借貸力計算方法,只要爬文自可免費得知。

讀者與未婚妻每月收入合共45,000元,總借貸力為583萬元(45,000元/10,000元x50%x2.59*)。現在借貸不多於371萬元(225萬元x65% + 249萬元x90%)。

能否再買樓?在借貸力方面,讀者原來係可以再買的,因借貸力用剩了212萬元(583萬元-371萬元)。

另外,自住樓有條件轉作出租用途,其租值可增大個人借貸力,令入手第三間樓更容易。

那要考慮的是,用甚麼文件去說服銀行,手上物業其實係自住緊,同時結欠不逾市價五成?

當然更關鍵是讀者與女友兩人各已有一樓,理論上再買一間的話,是但一個揸手都要繳付15%超貴印花稅,究竟係咪將樓轉交父母揸手可以慳稅?定係用公司名義持有有出路?

偷偷地租出去而享受低首期的好處,有兩個情況。一是夠膽就做,未畀人發現;二是想清楚已作出預計,就當被發現都有彎轉。究竟讀者屬哪一情況?

留意文件大多不可補做,例如你畀人踢爆咗先補做租約,有機會被證明到行使假文件,直送荔枝角收押所過夜。

還有樓房或投資物買賣均有佣金成本,「落棋」前應考慮好往後兩步,免得行錯返唔到轉頭。

故讀者有兩間樓,一心諗將樓擺埋一邊學收息,其實於樓方面仍有地方可再精進。

至於債基,唔可以令資產大幅升值,頂多收十幾廿厘利息,因為用債投資意味有本金收回;用股票投資就沒有。

要發達可以用股票,但筆者自己喜愛穩穩陣陣每月有cash收的方法。

故筆者經常提點讀者,坊間銷售人員,包括銀行、保險、獨立理財顧問(IFA)究竟係點賣投資產物去「食水」?為的就是令避免在投資上遇到不快經歷。

讀者能夠弄清楚銷售人員係因乜原因去推介面前呢隻產品俾你,自然能從容應對,以及能靠自己作出適當選擇。

以為銷售人員會從客戶利益點出發去作出推介,只屬一廂情願。呢啲以客為尊嘅事,只係落電視廣告嗰陣先講的。

*2.59用作計算在目前息率水平,每10,000元還款能力中,銀行可借出的貸款金額,換算後得出數目單位為百萬元。

 

編按:諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected],主旨列明「諗sir樓換樓」。

作者為暢銷書《樓換樓》及《收息論》作者,以嶄新及實戰角度,透過樓市及收息工具相互配合,達至財富增值目標。其主理的homeblogger.com.hk每日瀏覽量過萬人次,現專注於出版書籍並教授「收息投資課程」及「買樓教學課程」。