【寫字樓空置率】中環區辦公室空置率創14年新高 恐現退租潮

【寫字樓空置率】中環區辦公室空置率創14年新高 恐現退租潮

中環區寫字樓空置率達7.4%,創14年來新高,按季增加1.1個百分點。在中美貿易戰加上社會爭議持續,本港經濟受到打擊,不少企業或暫緩其擴展步伐,連帶寫字樓租賃交投亦受到影響。

撰文:SmartED編輯部| 圖片:新傳媒編輯室

核心寫字樓區的租賃需求疲弱;再加上跨國公司持續遷至非核心區,本港第三季中區甲級寫字樓租金繼續下調。戴德梁行報告顯示,面對持續不明朗的社會及經濟狀況,租戶普遍暫停搬遷或擴充,令中環區空置率升至14年來新高的7.4%。

轉租細單位寫字樓減支出

至於全港寫字樓租金於第三季亦持續下跌。當中中區跌幅最高達3.2%;灣仔及銅鑼灣跌2%;唯獨港島東租金按季微跌0.3%。

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝認為,目前影響市場的不明朗因素仍未見解決跡象,不排除市場會出現更多退租個案,或個別公司轉租面積較細單位以減少支出。來季以至2020年各區的寫字樓租金展望都不容樂觀,預料中環區租金在第四季將續跌6%至8%;明年則會再下跌8%至13%。

該行又指出,全港甲級寫字樓吸納量自第二季的51.4萬平方呎,回落至第三季的29.5萬平方呎,季內大部分成交位於港島東等非核心區。例如廣告和公關服務公司WPP,就租下英皇道K11 Atelier共11萬平方呎樓面。核心區今季仍有租賃成交,但承租面積明顯小於之前數季。

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轉租細單位 寫字樓 減支出
第三季甲級寫字樓大部份成交位,於港島東等非核心區。(圖片:何柏基攝)

戴德梁行執行董事兼香港寫字樓部主管韓其峰補充,目前市場氣氛並不理想,不少租戶均暫停其搬遷或擴充計劃,直至經濟環境得到改善。因此,預計第四季的租賃活動會進一步縮減,令本年全年吸納量跌至去年總量的一半。

回歸以來市道最差

事實上,租戶對擴展和計劃的前景保守,如港島區有部分業主商議租貸時,要以更多優惠和提供較大議價空間吸引租戶。近期有指標甲級商廈租金顯著下跌,不少業內人士對本港商廈市場前景感到悲觀,更形容商廈市場正面臨回歸以來市況最差的時間。

有前線工商物業代理透露,位於金鐘及中環之間的美國銀行中心,有一伙高層寫字樓單位,面積約3,857平方呎,每月租金接近22.4萬元。該單位以平均每方呎約58元租出,較市價低逾三成,創出該廈逾三年來的最低呎租紀錄,同時較舊租低近兩成。翻查成交紀錄,該商廈對上的低位租金,為2016年初,一個面積720平方呎的高層戶,成交呎租約50元。

另一代理行仲量聯行指出,9月中環甲級寫字樓租金再跌1.7%,每平方呎租金跌至125元,幅度超過其他商業區。而整體市場租金9月按月回落1.1%,反映租賃需求疲弱,業主減租以挽留租戶。至於中環新租賃成交在9月按月減少47%,租賃活動亦只是以續約為主。

整體市場新租賃成交按月下跌56%,導致月內錄得68,800平方呎負吸納量。而該行日前亦發表《香港地產市場觀察》報告,內容指出由於租賃需求持續轉弱,中環、灣仔、銅鑼灣及尖沙咀等傳統商業區,整體空置率於五年來首次升穿3%。

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傳統商業區的寫字樓空置率上升

仲量聯行商業部主管鮑雅歷指出,受環球及本地經濟不明朗因素影響,不少公司已暫緩擴張計劃,令傳統商業區的空置率上升,料寫字樓租金會有下調壓力。

截至9月底止,整體甲級寫字樓空置率上升至5.6%,較8月底上升0.1個百分點。中環甲級寫字樓空置率亦升0.1個百分點,升至2.9%。灣仔、銅鑼灣、港島東及尖沙咀空置率3%或以上;九龍東空置率升至13%。

值得一提的是,該行自身的辦公室已遷離核心區,即是近年本港寫字樓市場所謂的「去中環化」。該行近期亦由金鐘搬往港島東區,租用區內甲廈太古坊一座其中兩層樓面,合共約35,000平方呎。新址租金開支,較舊址節省三分之一。非核心區商廈呎租,依然大幅落後中區甲廈。該行香港董事總經理莫家文日前表示,港島東所在位置交通方便,與中環及九龍東相當接近。

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公司轉租非核心區

但區內寫字樓的呎租水平僅介乎50至60元,比中區甲級商廈的120至130元水平,有明顯差距。該行搬遷後節省的支出,可運用在改善工作空間上。他又指,以一家企業承租10萬平方呎樓面為例,若由中區遷往港島東,估計每年可節省約8,400萬元的租金支出。

業界對核心甲廈租金走勢分析
機構分析
戴德梁行預料中環區租金在第四季將續跌6%至8%;明年則會再下跌8%至13%。
仲量聯行不少公司已暫緩擴張計劃,令傳統商業區的空置率上升,料寫字樓租金會有下調壓力。
世邦魏理仕第三季整體寫字樓租金水平按季下跌1.7%,是自2012年第一季以來錄得最大季度跌幅。
美聯工商舖相信稍後會有個別投資者趁低吸納,並令到市場錄得低價成交。
中原(工商舖)租、售價將會持續「尋底」,截至年底前,估計商廈的售價及租金料各跌一成。

根據仲量聯行資料統計,過去12個月有超過20家公司遷離中環,並於非核心區承租新單位,涉及總樓面面積高逾42萬平方呎。

世邦魏理仕亦指出,第三季度甲級寫字樓的淨吸納量,僅錄得25,400平方呎,空置率攀升0.3%至6.5%。整體寫字樓租金水平按季下跌1.7%,是自2012年第一季以來錄得最大季度跌幅。其中中環區表現最差,租金水平按季下跌2.9%;九龍東的高空置率亦將租金水平拖低,按季下跌1.7%。

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥亦指,商廈市場近期受到「內外夾擊」,影響投資者情緒,不但指標甲廈成交創新低,大手成交也消失,交投量陷入「冰封」,情況十分嚴峻。然而,隨部分投資者願意擴闊議價空間,相信稍後會有個別投資者趁低吸納,並令到市場錄得低價成交。

啟德商地撻完訂再流標

市道氣氛差,商業地皮投資吸引力自然大減。由高銀金融(00530)6月宣布撻訂的啟德第4C區商業地,地皮日前重新招標後已於9月再截標,但地政總署不接受任何一份標書,宣布地皮流標。

事實上,地皮早前合共收到五份標書,包括長實集團(01113)及華人置業(00127)等獨資入標。受經濟及社會運動影響,市場早已將地皮估值普遍下調兩至三成,至73.45億到103.6億元,樓面地價僅8,500至12,000元。

啟德 商地 撻訂 再流標
圖片:新傳媒資料室

業內人士指,流標或反映發展商對經濟前景看法較悲觀,出價過於保守而未到價,與政府心目中的地價有較大差距所致。經過連續兩次流標後,相信當局未必會在短期內再次就有關地皮招標,或待市況回穩後再作部署。

業界難看通後市

地產建設商會執委會主席梁志堅日前指出,業界都難以看通後市,同時政府推地的時間並不合適,所以地皮實在難在達到早前的造價。萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認為,商業地皮投資額大及資金回收期長,政府的「計算」與發展商的「計算」上存在一定落差,特別在這些不能拆售及大規模的商用地皮上。因發展商會考慮更多項目的未來「現金流」及「出租率」等的因素去計算。

然而,亦有大型發展商積極發展商業項目。長實旗下紅磡鶴園街13號重建項目,早前獲批重建成兩幢各31層高的商廈,涉558個單位,預料2025年落成。
重建項目地盤面積約40,000平方呎,可供租賃單位面積由約590至990平方呎不等,亦可全層租用。另外,商廈底層設有面積逾2,500平方呎的商店舗位,以及四層的地庫停車場。

發展商表示,兩幢新商廈的名稱尚待落實,不排除與承租大面積的集團洽談命名權。不過,發展商曾提出以「限呎盤」重建成住宅項目,惟未獲城規會批准,於是改為提出興建兩幢辦公室及零售設施後方獲批。