8月租金回報率回升!樓市見底的三大訊號

8月租金回報率回升!樓市見底的三大訊號

香港現受內外經濟下滑影響,預料第三季經濟會錄得負增長,甚至第四季會有更差的表現,市場認為樓市已響起轉差信號,不少投資者都想在這個跌市下找尋入市機會,但一般人難以預測樓市何時見底。不過,置業人士可以留意三個轉跌回升信號。

撰文:Smart ED編輯部  | 圖片:新傳媒資料室

根據中原城市領先指數(CCL)顯示,樓價指數已連跌近五個月,由6月時的190.48點,跌至最新的180.07點,共累跌5.5%。 脫苦海認為,現時樓市開始轉差,至少仍要一年時間才會見底,但他建議投資者應忍手不買,等待明年農曆新年假期後考慮買入。 政策放寬未致轉勢 置業人士若怕錯失機會,脫苦海指可以參考以下三個訊號。 第一個訊號是政府放鬆政策,買第二層樓仍要支付樓價15%的從價印花稅,舉例如果要買入一間價值約800萬元的物業,置業人士便需付120萬元的從價印花稅。

脫苦海
知名博客脫苦海。圖片:新傳媒資料室

他認為現時買樓投資需要樓價升30%才可以打和,因此現時沒有理由入市, 不過一旦政府撤銷辣招,投資者便可以考慮入市。 第二個訊號是新產業興起,如果有香港有新產業出現,或可以帶動樓市上升。 如同香港在2003年時,「自由行」帶動經濟增長,雖然未知將來會否有其他新產業,不過最有可能的是香港繼續做資本輸出,如貨幣兌換,成為中國和美國兩大地區的緩衝區。

他笑言,不認同香港在創科方面可以成功,因為香港社會風氣並不鼓勵創業,只會鼓勵投資,所以不要期望創科成為下個帶動樓市的產業。 第三個訊號是租金回報上升至3厘至4厘以上,過去十年香港樓價升幅遠遠大於租金,預期到未來租金跌幅會低於樓價,導致租金回報上升,投資者才可以體現到買樓收租的價值。 參考美聯物業資料顯示,租金回報率開始回升(見下圖)。

2019年租金回報率走勢

不過,扣除差餉、管理費及維修開支的租金回報率可能未必能保得住3厘。脫苦海指租金回報率和按揭息率相差不遠,買樓投資無意思。 他認為過去十年投資者可以「瞌埋眼」來買樓投資等升幅,但現時遊戲規則已經轉變。 投資物業回歸至賺租為本的代, 尤其是當樓價跌20%,導致租金回報率升至3至4厘,始可賺現金流。