石禮謙專訪二  論逃犯條例風波:盲搶地製造社會矛盾 建議解放軍撤返大灣區釋放土地建屋 | 經一拆局

石禮謙專訪二 論逃犯條例風波:盲搶地製造社會矛盾 建議解放軍撤返大灣區釋放土地建屋 | 經一拆局

行政長官林鄭月娥早前發表了任內第三份《施政報告》,重點著墨於土地供應及房屋政策問題,當中最受社會爭議的是動用《收回土地條例》來收屋建地,以及讓首置人士可申請最高九成按揭貸款時,樓價上限提升至800萬元。(文尾有足本訪問影片)

撰文:Smart ED編輯部|圖片:新傳媒資料室

石禮謙批政府收地不合理

立法會地產及建造界議員的石禮謙狠批政府收地做法不合理,理應尊重私有財產,而且放寬樓按不但沒有解決住屋問題,反而讓年輕人跌入負資產陷阱,重演1997年的慘況。政府連環施政失誤,讓他感嘆很多官員並「沒有用心做好呢份工」。連續數月的示威活動,揭露了社會更深層次的結構矛盾,有意見認為房屋問題更是癥結所在。為了平息民怨,林鄭月娥在施政報告中提出引用《收回土地條例》,計劃收回700公頃農地,並全數用作公營房屋及「首置上車盤」等用途。

作為地產界代表的石禮謙認為,政府並沒有任何合理理由收回私人土地,現時全世界都有土地收回條例,但是引用時都是逼不得已才作出行動,如必須興建公眾設施、道路等等,但是現在政府沒有清楚解釋為何引用該條例,到底是否沒有任何辦法才要收回土地?

而且政府在收回農地上做法十分不公平,政府現時手持11萬公頃土地,當中有40%位於郊野公園,24%為可發展土地,住宅用地佔7%,單計農地及棕地已有1,900公頃。相反發展商只有約1,000公頃農地,石禮謙坦言不明白政府為甚麼沒有使用自己手上的土地,反而需要收取別人手上的土地。

石禮謙專訪
圖片:新傳媒資料室

香港是一個法治之區,每個人都應尊重合同精神,但是石禮謙批評政府並沒有以身作則,發展商手上同樣持有土地合同,但政府卻在沒有商討下收取別人土地,直言違背了社會講求公平和公義的原則。而且今時今日很多人認為樓價高企是地產商的問題,但他認為地產商只是合法地做生意,如果沒有他們,今日亦不會有沙田、元朗,以及天水圍等等新市鎮。

近年政府拍賣土地成交價屢創新高,如在2018至2019年度,當中有20%的收入屬於地價收入,總數達1,210億元。石禮謙指「高地價政策」是其中一個樓價不跌的原因,目前發展商建樓成本每呎高達逾5,000元,已經是全世界最貴,當成本不斷上升,發展商難以賣低於該價格,因為沒有人會做虧本生意。

加上他表示政府在過去十多年錯誤估計土地需求與供應,過去本地經濟及內地經濟發展急速,大量財富累積下導致房屋需求增加,同時人口不斷增長。例如1995年至2005年,造地共有6,000公頃,但是在2005年至2015年間,已發展土地的面積只增加了400公頃,比之前大跌逾90%,因此規劃失誤令土地供應僧多粥少,導致樓價不斷上升。

收回土地條例
圖片:新傳媒資料室

石禮謙為高銀金融(00530)獨立非執行董事之一,早前該公司以111億元奪啟德舊跑道區4C區4號商業地,估計可建樓面約為86萬呎,即是每呎樓面地價約為1.29萬元。市場猜測是否因商業地產市道變壞,所以決定「撻訂」2,500萬元。但石禮謙回應指,地產商對香港樓市發展充滿信心,並不是認為樓市會下跌。因為當時為了中標,定價相對定得過高,每呎樓面地價接近13,000元。

如果土地是用來興建住宅,價錢高是沒有問題,因為很快可以回本,但該地需要興建商場及酒店,又不能分拆出售,因此作出如此決定,他還笑言如果今日仍持有該地,賬面已損失50億元。石禮謙認為政府還有很多土地可以使用,不用發展「明日大嶼願景」計劃。

質疑林鄭新措施 一旦樓市下跌將重現負資產潮

另一方面,特首林鄭月娥在《施政報告》中提出,放寬首置客九成按揭樓價上限至800萬元並不會造成負資產,因為本港住屋求過於供。按道理,作為地產界代表的石禮謙應會支持,但他竟不同意政府該做法,質疑將會增加買家風險,因一旦樓市下跌,負資產潮將會重臨,批評該做法極度危險。

政府推出的政策並沒有讓年輕人有能力上車,只是鼓勵年青人上樓,同時更推動一些不應該置業的人去置業,他認為這兩者是截然不同的概念。舉例假設買入一個800萬元單位,在政策公布前,最多可以借樓價60%,即是480萬元,如果以按揭利率2.625厘計算,供三十年,每月供款是19,279元。但是放寬後借九成可借720萬,而每月供款將增加至28,919元。

石禮謙分享自己在40多歲時才首次上車,而且是儲了足夠的金錢才下決定。當時的他需要養妻活兒,存了一定盈餘後決定買樓,但是看到目前年輕人即使不吃、不用、不買19年,仍未必可以買到第一間物業。他強調政府並沒有考慮到這點,反而鼓勵了沒有能力買樓的人去置業。一旦經濟轉差,年輕人隨時可能失業,如果沒有錢供樓,銀行將立即收回物業。過去利用九成按揭來投資幾百萬物業是沒有問題,但現時涉及的是800萬元,一旦不幸樓價下跌20%,業主可以說是「死梗」,就像1997年一樣慘情,過去已有歷史借鑒,他不明白政府為甚麼仍要推出該措施。

投資方面,石禮謙見證了上世紀70、80年代的金融風暴,當年他因投資股票賺大錢,又因股票大跌而要還錢,他笑言自己輸錢當晚便帶全家去食魚翅餐,接下來就要還錢。當時香港天線股票由26元跌至1元,恒生指數由1,700點跌至150點,因為在股票上有慘痛經驗,導致他往後以投資磚頭為主。石禮謙寄語年輕人,居住是很重要,但當沒有能力時,就要利用自己的權益去申請公屋,如果年輕人沒有居住地,政府就需要給予。

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