月入12萬揸兩層樓 點樣錢搵錢再滾大

月入12萬揸兩層樓 點樣錢搵錢再滾大

諗sir︰
本人40歲,是家庭唯一收入支柱,月入12萬元,太太兩年前轉為全職主婦,有一名4歲兒子,希望兩年內再追一個;另有一家傭。

現自住荃灣區已補地價居屋,實用550呎,20多年樓齡。兩年前轉為太太名下,網上估值500萬元,尚有210萬元貸款,月供12,000元。

 

2015年購入將軍澳區、實用面積830呎樓花,屬本人名下,剛收樓,購入價1,100萬元,貸款額540萬元,月供29,000元。
其他資產尚包括現金儲蓄250萬元(大部分放在mortgage link戶口,年息2.1厘)、股票30萬元、股票基金110萬元,一份50萬元term saving保險(2019年一次過收回)。
請問諗sir,從有效資產配置角度來看,將軍澳單位應自住或出租?

荃灣居屋單位是否過了三年限售期即出售?或者同時出租將軍澳及荃灣單位,租奧運站單位(因方便兒子上小學)?
如何整體更好配置所有資產,待將來有能力時,可再多買一個單位收租?
感謝!
Longman上

 

將居屋補地價,就如付正價買次貨,何況未來大把公營房屋供應,居屋業主走得應走。至於將軍澳,唔使講,本欄長期讀者都知唔好諗。就算真係植根將軍澳,亦宜租不宜買。

居屋先賣,明年將軍澳樓應過額外印花稅(SSD),再賣。太太賣一居屋換一私樓,喺荃灣選取大屋苑如荃景花園兩房即夠,一出一入當換樓,要先畀15%印花稅,夠半年退回。太太沒有工作,可以由丈夫擔保上會,做盡按揭偷偷哋租畀人。

如唔想偷偷哋,畀夠50%首期上會正名出租,以荃景花園樓價睇,50%首期約200萬元。當然,讀者一個人養成頭家,唔建議畀咁多首期。

 

至於將軍澳,真係雞肋。如果自己住,就要由荃灣搬去將軍澳,阿仔仲要喺奧運站返學,奔波生活拍得住一些處境真人show。
假若新樓租畀人,那就是租客呵呵笑,業主則每月供29,000元,仲要交埋管理費了。
好在讀者有錢,那畀人賺吓,租將軍澳畀人自己再租番樓,多畀嘅租金就用債基收息cover番。
至於買股票,贏在市場對一間上市公司未來盈利之預期,升幅是要爆同大的。

若將錢用基金形式買一堆股票,即削減了投資單一股票升幅的爆炸性,更要相信基金經理真係賺你錢為你做事。
在上述考慮下,筆者唔會買股票基金,月供股票亦不建議。

 

咁爆嘅股票,買法梗係一注獨贏。要穩陣又搞甚麼平均成本法,倒不如將錢投入根本穩當的直債、債基。
別將買股搞到不倫不類,總之股票一係唔買,一買就要賺到盡,為此而total loss都不會可惜。
其實只要控制注碼,買股輸五成都唔係咩大事。
最唔要得就係又心諗大藍籌穩陣,又以為買大藍籌真係咩都唔使理,最尾將筆錢零收息地畀人利用,仲要掉轉頭幫人供股。

為一間公司守成十年,你當人係寶,人哋當你係水魚咋。

 

編按:諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected],主旨列明「諗sir樓換樓」。

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