施永青專訪:最新樓市預測 – 租金繼續下調機會大|2020投資展望

施永青專訪:最新樓市預測 – 租金繼續下調機會大|2020投資展望

施永青認為明年租金很大機會繼續下調,特別在專攻內地學生租屋的樓盤。事實上,受到社會政治事件影響,香港租務市場表現已連續三個月下滑。雖然香港經濟表現轉差,但施永青還是覺得港樓最好,較其他地方更值得置業。

撰文:Smart ED編輯部|圖片:新傳媒資料室

租務市場連續3個月跌

根據中原地產部研究部發表數據顯示,10月的二手私人住宅實用面積平均租金錄得36.2元,按月跌了2.2%,錄得逾三年半最大跌幅。今年7月份,租金曾重回37.9元的歷史高位,但其後進入調整階段,至今已連跌三個月,且跌幅持續擴大。當中8月至10月租金,分別下跌1.1%、1.3%及2.2%,累計跌幅達4.5%,跌幅持續擴大。

租金調整是在2018年9月開始,當時租金連跌六個月,由高位37.8元連跌至35.6元低位,累計跌幅為6.2%,最終在今年3月租金才止跌回升。11月十大藍籌屋苑中,以沙田第一城跌得最厲害,按月跌2.4%;太古城跌2.3%;美孚新邨跌2.0%;麗港城跌1.8%、嘉湖山莊跌1.3%等等,而匯景花園則成為升幅最勁的屋苑,按月升4.6%。

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對於接下來的租金走勢,施永青認為明年租金很大機會繼續向下調,如果調整過急將有機會出現心理上的壓力,屆時才會出現技術性的反彈。目前租金下滑原因與社會運動有密切關係,過去臨近大學地區的租金較為昂貴,如大圍、沙田等,當中很多小型單位主要租給來自內地的學生。

不過,受到連續半年的社會運動影響,很多內地學生逐漸離開香港,甚至退租,導致這些地區租房需求減少,令租金受壓。以往6月至8月為住宅租務市場旺季,但近日劈租的情況並不罕見。如一個河畔花園A座中層單位,實用面積為269平方呎,本來預計每月放租12,000元,但最終以10,000元租出,劈租幅度近17%, 該租金水平回到三年前水平。

另外,臨近中文大學的大圍地區,一個名城三期中層三房單位,實用面積為757平方呎,近日以每月約25,000元租出。過去單位業主有意以月租30,000元放租,但最後需要劈價約17%才能成功租出。以往核心區甲級商廈辦公室一直供不應求,但受到社會動盪衝擊整體香港營商環境,不少租戶抱謹慎態度,部分為減省開支,甚至有意把辦公室搬離租金較高的核心區域,或選擇提早終止租約。

根據土地註冊處資料顯示,今年初美國道富亞洲簽約租用港島中環國際金融中心二期的68樓、69樓全層,以及70樓多個單位,約期為2019年2月1日至2022年1月底。但最新資料顯示,道富決定提早退租,把70樓的租期提前於2020年1月底結束。

另外,騰訊控股(00700)旗下遊戲公司RIOT GAMES SERVICES LIMITED於2018年10開始,租用中環中心51樓部分單位,但現時決定提早兩年退租。施永青指出,一些經營共享辦公室業務的公司,面臨經營困難,因他們租下來的辦公室已沒有租客進駐,租下來後消化不到,租金便需要回吐,因此對租金同樣造成壓力。

港島 中環 國際金融中心
圖片:unsplash

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施永青:市民不一定轉為租樓

現時經濟環境轉差,租金市場下跌,但他認為市民不一定會放棄買樓而轉向租樓,這個情況會否出現仍需要觀看。雖然很多人有意移民,不少投資者認為會影響樓市發展,但真正會離開的人並不多。

相反真正離開的是一班學生,做生意的人有擔憂,但仍未撤軍,而飲食業方面就撤了一部分,零售業店舖持續受壓,但最終內地會把「自由行」放回香港。他提醒,若內地旅客尚未重投香港懷抱,租金又不再下跌,即是租金已經見底,如果租金見底,店舖買賣可按照當時的租金來決定投資策略。

近年不少廣告鼓吹市民到其他國家或地區置業,但施永青認為如果投資者在北京、深圳、香港等地選擇,很多人最終仍選擇來港置業。

  1. 在產權保障上,香港已經比內地好,香港是一個資本主義社會,私有財產是受到尊重。
  2. 香港套現能力非常快速, 經紀效率很高,只要價錢合適,約兩星期就可以賣樓套現,而且投資者可以把資金轉成不同貨幣,所以香港買樓會比大灣區優勝。
  3. 內地有些地方的樓宇流通性低,買入容易賣出困難,甚至有些地方兩年時間也未必可以賣出,因此只要資金沒有出路,香港的房地產市場仍有人選擇,特別是內地先富起來的人。香港依靠內地,只要沒有社運事件影響,也會一定的增長,而很多地方有沒有增長也成問題。

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施永青 市民 不一定 轉為租樓
圖片:新傳媒資料室