二手居屋全年成交創3年新高 平均作價約506萬元

二手居屋全年成交創3年新高 平均作價約506萬元

去年10月《施政報告》放寬首置人士按揭成數後,刺激二手市場交投,連帶令二手居屋市場都十分熱鬧。有業內人士認為,市場購買力持續釋放,帶動二手居屋交投持續向上,全年成交量可逾4,600宗,按年增兩成。根據利嘉閣研究部資料顯示,2019年11月全港錄得385宗居屋二手買賣登記(包括第二市場及自由市場),較10月份338宗按月上升14%,創近半年新高。至於11月二手居屋平均每宗售價約527萬元,按月反彈約2.8%,期內成交總值錄得約20.3億元,較10月份的17.3億元升17%,創近五個月新高。

撰文:朗晴|圖片:新傳媒資料室、何柏基攝

居屋二手價創97年以來新高

利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出,香港房屋委員會及房屋署網頁最新數據顯示,2019年上半年全港每宗居屋第二市場買賣平均作價約506.1萬元,再創1997年有紀錄以來新高,並較2018年下半年的467.3萬元反彈8.3%。如若與2018年同期比較,則一年間累計升幅約2.9%。至於在11月的登記當中,以屯門美樂花園4座中層F室單位的成交價最矚目,單位實用面積861平方呎,以高達920萬元易主,而平均實用呎價約10,685元(見表)。

另一方面,據中原地產研究部資料顯示,2019年首11個月二手居屋買賣合約登記錄得4,451宗,總值231.85億元,較2018年全年的4,021宗及203.39億元,上升10.7%及14%。估計2019年全年將達4,700宗及245億元,金額創有紀錄以來的24年歷史新高,宗數將創三年新高。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇稱,11月九龍灣麗晶花園以15宗買賣登記居首,總值8,109萬元;其次是屯門兆康苑錄得14宗,總值6,307萬元。沙田穗禾苑錄得13宗,排名第三位,總值5,706.6萬元。按金額分類,11月價值500萬元以上的二手居屋買賣升幅最多,錄得232宗,按月上升18.4%;價值400萬元以上至500萬元的買賣錄114宗,按月上升11.8%;相反,價值300萬元以上至400萬元,以及300萬元或以下的買賣錄得跌幅,11月分別錄37宗及13宗,按月下跌14%及13.3%。

事實上,居屋旺場,位於市區的居屋就更吃香。世紀21聯誠董事謝寶昭表示,靠近港鐵藍田站的居屋康田苑,近日兩房戶於自由市場以639萬元成交,呎價更創歷史次高。單位為A座高層3室,實用面積420平方呎,屬兩房間隔。自由市場叫價640萬元,獲區內客睇樓後感單位優質,而且極少放盤,雙方議價後,獲業主象徵式減10,000元成交,作價639萬元,平均呎價15,214元。呎價僅次於歷史高位15,400元,該成交單位為A座高層8室,實用400平方呎,2019年6月以616萬元易手。


持貨兩年升九成

至於房委會2016年底推售的首個綠置居項目、位處新蒲崗的景泰苑,最近錄得首宗開放式戶二手成交,持貨僅兩年賬面升值九成。市場消息指景泰苑高層5室,實用面積192平方呎,開放式間隔,原業主最初叫價225萬元(未補地價)放售,最終於11月以218萬元成交,平均呎價11,345元。2017年底原業主以114.3萬元(未補地價)購入上述單位,現時轉手賬面獲利103.7萬元或91%離場。由於持貨未滿三年,須付額外印花稅(SSD)約21.8萬元,但實際仍獲利約81.9萬元或72%。一向是上車客樂園的天水圍天頌苑,亦出現大幅升值個案。祥益地產高級區域經理黃肇雯表示,近日分行錄得一宗天頌苑的居二市場成交個案。

該成交單位為N座高層11室,實用面積592平方呎,三房間隔,新買家為區內綠表客,以371萬元 (居二市場價) 購入作自住之用。以實用面積計算,平均呎價為6,267元,屬市場成交。原業主於2000年以約77.2萬購入,轉手賬面升值近4倍。下跌只屬情緒因素,另日前有代理消息指,葵涌居屋悅麗苑A座低層8室,實用面積520平方呎,三房間隔,以635萬元自由市場價售成交,創屋苑2019年新高,實用呎價12,212元。原業主2015年10月以433萬元自由市場價買入,賬面獲利202萬元或47%離場。

主打新界居屋的祥益地產總裁汪敦敬認為,已見到二手減價一成的案例,堅信樓價對比2019年高位不會下跌多於20%。如果準買家有自住需要,目前可以大膽還價。目前樓價下跌是政治、情緒化因素,樓市沒有出現結構性改變,包括供應量、資金及息口。供應量仍短缺,2023年本港樓市供應出現斷層,「明日大嶼」會否順行通過會成疑問。他相信,本港樓價長線上升,以最樂觀預算,最快2020年首季轉入第二季之間,購買力將慢慢重現。汪敦敬又指出,本港樓市基礎因素沒有改變,若經濟沒有出現泡沫爆破,2020年3月之前或出現蕭條局面,這非結構性的沖擊,本港樓價有條件在2020年3月、人心整頓後回復過來,而且回復速度將會好快。

圖片:新傳媒資料室

新一期綠置居2019 提供3,696伙 柴灣注目

資助房屋一向備受上車客垂青,房委會最新推售的柴灣蝶翠苑、青衣青富苑兩個「綠置居」項目,提供3,696個單位。2020年3月進行攪珠;5月開始揀樓。單位售價由約82萬至約273萬元不等。當中蝶翠苑將提供828個單位,單位實用面積約187至約320平方呎;青富苑則提供2,868個單位,單位實用面積由約187至約471平方呎。房委會發言人表示,根據現行定價機制,綠置居單位的折扣率會較上一次居者有其屋(居屋)銷售計劃的折扣率高10%。由於最新居屋的折扣率為41%,新一期「綠置居」單位的折扣率定為51%。按評定市值折減51%後,兩個「綠置居」新發展項目的單位售價,由約82萬至約273萬元不等。以實用面積計,蝶翠苑單位平均售價呎價6,100元,青富苑平均售價呎價5,460元。

其中受房委會已公布受公屋清拆計劃影響的美東邨和白田邨住戶,其申請將獲絕對優先選樓資格。在配額方面,參加「家有長者優先選樓計劃」的家庭申請者設定1,100個單位的配額,一人申請者預留400個單位。港置行政總裁李志成表示,近期綠置居呈「納米化」趨勢,有機會降低吸引力。

細單位佔7成

他解釋,今次綠置居兩項目預計共提供3,696個單位,當中320平方呎以下細單位及「納米盤」佔逾七成,有機會降低公屋戶由租轉買的意慾,因為觀乎以往資助單位推售,通常以大單位最受歡迎。小型單位則需要較長時間消化,相信不少綠表者,希望購入大一點的單位,改善居住環境。若綠置居「納米化」,與公屋實用面積差距收窄,變相降低準買家的換樓誘因,削弱對買家的吸引力。另外,房委會資助房屋小組主席黃遠輝日前稱,2020年度推售的綠置居選址,仍有待落實,但指深水埗項目位於市區,較受綠表家庭歡迎,較大機會轉租為售,成為下一期綠置居。而較大機會由出租屋邨轉為綠置居的「長沙灣西北九龍填海區第1號地盤」項目,位於荔枝角道、鄰近長沙灣蔬菜批發市場,一街之隔是上一期綠置居項目麗翠苑。該項目會興建三座物業,料提供2,540伙。