【港股分析2020】物管股投資熱情減退!2020年想添食須知|陳錦興

【港股分析2020】物管股投資熱情減退!2020年想添食須知|陳錦興

物管股是2019年的焦點及強勢板塊之一,然而最近一個月卻有逆市表現。在年底,市場資金明顯在回吐強勢股,部分轉向落後股,預期物管股亦不能倖免。

撰文:陳錦興|圖片:中新社

物管股的業務模式屬輕資產

這個板塊的業務模式屬輕資產,現金流穩定,政策風險相對低,更重要是過去處於高增長期,作為投資標的疑點較少。不過,股價不斷上升也將估值推至非常高的水平,不容易支撐;當資金的風險胃納上升,有更多不同板塊選擇,股價反覆調整的壓力自然大。
此時,有兩隻物管股上市,分別是保利物業(06049)和時代鄰里(09928)。前者是內地物管龍頭之一,在管面積貼近碧桂園服務(06098),市值差距卻很大;而後者則是小型物管公司,無論在管面積及盈利都很有限,雖然收入及盈利增長強勁,但負債比率也略嫌偏高。

新股表現見端倪

從兩股首掛表現看,市場對物管的熱情似在減退。保利物業超購逾220倍,首日最多只升25%;而市值較小的時代鄰里,並無資金炒供求,更跌破上市價。新股的表現,除取決於本身的基本因素,新股的分配情況值得留意。保利物業大幅超購,股份回撥比例達49%,意味散戶持貨多,機構持貨量不足。

保利物業央企背景,引入重磅基石投資者,未來明顯是一隻基金股,基金需要在市場吸納建倉,因此首掛要高開引誘散戶沽貨。
反之時代鄰里公開招股無需回撥,預留給時代中國(01233)股東的優先認購部分亦不足,國際配售及機構貨源充足,不急於首掛在市場吸納。因此股價首掛時以低於上市價開出,其後表現也乏力,這就是新股首掛獨特的供求關係。

再說物管這個板塊,第一隻上市是2014年的彩生活(01778),其後中國海外發展(00688)分拆中海物業(02669)上市,物管股漸受市場注意。2018及2019年是分拆物管股的高峰,連最新上市的兩隻物管股在內,板塊現有約18隻股份,市值最大是碧桂園服務,超過700億元。

【港股分析2020】物管股投資熱情減退!2020年想添食須知|陳錦興
圖片:中新社

板塊估值虛高

顯然,物管股是衍生自內房,其板塊市值卻不及內房股的十分一。由於板塊市值不算大,很難持續吸引入資金流入,而板塊深度不足,亦容易令估值虛高。目前,最熱門的物管股,其預測市盈率高達30至40倍,息率不足一厘,估值比騰訊控股(00700)、阿里巴巴—SW(09988)等股份還要高,過度估值的情況其實是顯而易見。即使過去兩年,主要物管股的增長異常強勁,股價的升幅應已反映不少。

無論如何,物管股只是從事傳統業務,並無顛覆性。其增長與內房銷售關係密切,而內房的爆炸性增長早已過去,2019年內房的合約銷售目標也只是低雙位數,未來不會更加進取,故物管股的在管面積可持續增長成疑。雖然2019年物管股大豐收,但從新上市物管股的表現、板塊規模仍小、成長持續性及估值過度等角度看,物管股的調整壓力漸大,2020年將遇到逆風是可以預期的。

免責聲明:本專頁刊載的所有投資分析技巧,只可作參考用途。市場瞬息萬變,讀者在作出投資決定前理應審慎,並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失,概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點,僅屬筆者個人意見,與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。