用住宅物業創造現金流 2個關鍵影響租金回報|龔成

用住宅物業創造現金流 2個關鍵影響租金回報|龔成

不同類型的物業都能成為資產,由於篇幅有限故只講較大路的,這節先講普通人最熟識的、最易掌握的住宅物業。住宅要成為資產,當然不是作為自住,除非該自住樓的升幅驚人,不止每年升數十個百分比,更比整體樓市跑贏甚多,這才能在「平倉樓市」之餘,能成為輔助資產(因可理解為日後沽出後,能買自住樓之餘,再額外有不少資金剩)。這情況才稱為輔助資產,令實質財富有所增長,否則自住樓無法成為資產。

撰文:龔成FB)|圖片:unsplash、新傳媒資料室

物業供款計劃的考慮

要成為資產,就要將物業出租,並利用息差去創造回報,只要每月有正現金流,就能視為資產。因此,關鍵位是每月供款及租金(當然還有不少雜項支出,但影響最大是這兩項)。每月供款被多個因素影響,不同的年期、利率,不同的供款模式。同業拆息按揭計劃(HIBOR plan),與最優惠利率按揭計劃(Prime rate plan)都是市場上主流的按揭計劃,前者因追隨著拆息利率,故波動性較大;後者則不常調整因此較為穩定,而所謂的「最優惠利率」其實一點都不優惠,這只是一個名詞。

雖然同業拆息計劃變化較大,但總體來說在兩者間仍是較可取的,當然各位在正式做時要多比較,無論是按揭計劃,還是不同的銀行,都要仔細比較,因長遠數目相差可以不少。另外,市場上其實有一種按揭計劃,但卻很少人認識的,這就是「固定供款金額計劃」,這並不是定息計劃,而是在整個供款時期,都會一直維持在相同的供款金額,就算加息亦是。

當然世界是公平的,有利必有弊。平日常見的供款計劃,當加減息後,每月供款金額就會增加或減少;而「固定供款金額計劃」在加減息時,所改變的,就是供款年期。例如最初選擇供25年,減息就會令年期減少;反之,加息就會令年期增加,例如增至30年。不過,有一點要注意,由於金管局規定各種住宅按揭年期不得超過30年,因此若用這類按揭在年期到達上限30年,即加無可加時,就只有將供款金額增加,這一點亦是令此計劃不受歡迎的其中一個原因。這種按揭在創造正現金流的資產項時較有預算,因為不會因加息令出租物業由正現金流變成負現金流。

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將物業出租創造回報

當然,各種按揭計劃都沒有絕對的利弊,視乎自身的情況而定,因此,當真正需要做按揭時,宜多搜集資料,仔細比較。要令物業成為資產,就要控制支出(供樓)及收入(租金),而供樓部分中,供款年期要選擇得宜才能令資產有效產生回報及現金流。若果是有能力可選擇年期者,應怎樣選擇呢?

傳統思維告訴我們應避免負債,盡早還錢。但大家讀到這裡都明白,適當地借會有更好的效果,關鍵是好債還是壞債,若果該負債能創造更多財富,年期當然愈長愈好。因此,利率是影響決定年期的因素,若處持續高息的週期,年期長將會是年期短的總利息的多倍,並且佔成本的很大部分,例如借$300萬,10%利率,年期分別為10年、20年、30年,其總利息的支付就會分別為$176萬、$395萬、$650萬,可見相差甚遠,因此這時選擇較快還款的年期較為有利。反之,在利率低的時期,就應盡力將年期拉長。

在選擇那銀行做按揭時要多做功課、多比較,除比較實際的利率以及回贈及其他送贈外,罰息期亦是重要的因素。罰息期就是指在指定年期內,不可將按揭轉到其他銀行,若然轉按就會有罰息,而各銀行的罰息期會有差異,選擇時要好好比較。那為何罰息期要注意呢?因為利用「轉按策略」能變相節省成本,而罰息期是當中的關鍵因素。

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物業出租 創造回報
圖片:unsplash

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