有樓人士點用層樓賺錢?轉按賺現金回贈教學|龔成

有樓人士點用層樓賺錢?轉按賺現金回贈教學|龔成

有樓人士不時聽到轉按二字,到底轉按有甚麼著數呢?事實上,現時在各銀行中,較短的罰息期是2年。即是說,當我在銀行A做了按揭後,2年後可轉到銀行B,而關鍵位是在每次轉按的時候,一般都能獲得1%的現金回贈(以前更多);再加上其他的送贈物品,以前減息期時更可因轉按而有較低的按揭利息。

撰文:龔成FB)|圖片:unsplash、新傳媒資料室

業主以轉按賺回贈

轉按後可以以相同的條款繼續進行供款,即是說,與原有供款模式一樣,只是由銀行A轉成了銀行B。雖然現時很少有利率上的優勢,但關鍵是1%的現金回贈,例如$500萬樓借9成$450萬,30年,按揭利率為3%;當供完2年後,就由銀行A轉到銀行B,當時未還的款項為430萬元,轉按能得到1%的現金回贈,即43,000元,扣除律師費的6,000元,就是獲得37,000元的現金。

再過2年後,就再由銀行B轉到銀行C,當時未還的款項為410萬元,若做轉按可得到約35,000元的淨現金。往後只要不斷重覆這個動作,就能不斷賺到現金。當然,由於每次都要$6,000律師費,以及所需時間,若果金額太少,例如250萬元以下的物業,那就未必值得做,同時當還款期到尾段時,亦不太值得這樣做。

假設$500萬樓價,借九成,即450萬元,供30年,每兩年做一次轉按,利用這方法做十次,到最後的十年不做,扣除每次律師費6,000元,合共十次的轉按,就會得到合共$26萬現金,雖然不太多,但已是樓價的5%,也是不錯的賺錢方法。

延伸閱讀:樓市供應不達標 樓價農曆年後反彈

提升租金創造回報

要將物業成為資產,就要尋找租金回報高的物業,又或用方法令租金提升。以下為當中的要點:

  • 投資市區、交通方便地區的物業
  • 容易出租、租金回報率高的物業
  • 租金上升潛力高地區的物業

因此,投資者不應只投資自己居住的那一區,而是要尋找有投資價值的區域,租金回報率高正正是考慮因素之一,通常位處旺中帶靜的地段的物業,一般租金回報都不錯,所以不一定要買甚麼豪宅,最重要是容易放租,在跌市時,通常豪宅都不易放租,議價幅度很大;相反,如果地段好的中價樓,獲租客承租的機會高很多。

商業地段周邊一帶往往是投資者尋寶的地方,商業區的發展會影響周邊的樓價,其中交通方便是不少上班人士考慮居住地點的因素之一,所以這亦是買樓投資的重點。另外,隨著內地生來港讀大學的數目愈來愈多,也即是說,大學周邊一帶如西環、沙田等地區就會因而多了一大批租客,當中,更不乏來自內地的中產尖子或富二代,都間接地推高租金。

由於租金帶動樓價,只要找到租金不斷上升及升幅跑贏整體樓市的物業,就能夠令物業成為真正的資產,樓價及現金流都會上升。此外,缺少新盤供應的地區,以及一些新發展區,隨著遷入的人數愈來愈多,亦是入市投資的良機。相反,樓盤供應量充足的地區,就可免則免了。

提升租金 創造回報
圖片:新傳媒資料室

市區單幢樓亦是尋找機會的地方,因為這可以供參考的數據少,亦很難與相似的單位作比較,以至有可能出現低於合理價值的物業。但由於這在分析時要一定的技巧,故這未必合最初階的投資者,因為要有較強的分析才能評估到單位的實質價值。例如業主開價300萬元,但實質價值可能是270萬元,又或是330萬元,因為業主可以是高手,亦可以是缺乏知識的人,所以,單幢樓是不少資深投資者尋寶的地方。

故此,當我們視物業為長期收租的資產時,要注意的不是每天的樓市資訊,而是各區的長遠發展,無論是商業區的形成、工廈區變為商業區、政府的長遠規劃、各區的人口與收入分佈(上政府統計處的網有)、地鐵線的發展(港鐵的網站連發展中線路的出口都會有的)、各區住宅市場的結構,這都是投資者要分析的重要因素。

如何提升租金是其中要點,利用簡單裝修是常見的做法,不用太多,數萬元的基本裝修已可,不只較易租出,更能提升租金回報。

另外,若果所投資的是一些有價值地區的唐樓,花更多錢去做豪華裝修,或有品味的裝修,亦是提升租金回報的方法,這在中上環這類地區較可行。地區本身有相當的價值,可是物業卻是舊唐樓,投資者只要花多少錢去做裝修,就能吸引到一批追求生活品味的高薪人士去租住,這都是大幅提升租金的方法。

延伸閱讀:用住宅物業創造現金流 2個關鍵影響租金回報