劏房、樓上舖回報率驚人?2個竅門將物業變正現金流|龔成

劏房、樓上舖回報率驚人?2個竅門將物業變正現金流|龔成

若果投資的是在市區的唐樓,將其分成多個單位提升整體的租金回報,是不少投資者會運用的技巧,當然,這不是初階的投資者能做到的,亦可說這是一門學問,但正因為這需要一定的知識技巧,才能令這類物業的回報率比一般為高。

撰文:龔成FB)|圖片:unsplash、新傳媒資料室

劏房是典型創造資產方法

在2000年代,劏房的成本不高,10萬元以內已能將一個單位分成3、4間,現在則每間計也要10萬元,可見成本大增。在2000年代,劏房創出的回報高達15%,甚至有高手創造出25%以上的回報,即是買入後4年就可完全擁有這層物業,往後的就如同淨賺一樣,這是典型的資產創造與改變的模式。當然在近年樓價急升的環境,回報率已大減至10%以下,但這仍是一個創造資產的方法。

要令住宅物業成為強大的資產項,就要提升租金,而其中一個方法就是改變用途,最典型的例子就是將住宅改成商業用途;而變身成樓上舖,就是不少投資者轉化資產,從而提升價值的方法。在銅鑼灣、旺角一帶都有不少樓上舖,這些原本只是唐樓的住宅物業,後來就改變成樓上舖,租金回報當然以倍計上升。當然這不是每一個區都可以做到,要人流十分旺的購物區,地舖的租金極貴;另地下要無人管理,能讓人「自出自入」,該大廈才能成為好的商業地點。

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以息差優勢產生正現金流

可能有人會問,這些創造資產及提升租金的方法是否合法?坦白講,現實中不少投資者所用的方法,嚴格來說並不合法。不過,很多事做了都沒有人理會,關鍵是無人向相關機構投訴便是了!當然,在運作時,還是認真評估當中的風險,以及先諮詢專業意見。我們要擁有資產有3個主要的方法,包括「創造」、「改變」、「購買」,住宅物業普通人無法由零開始創造,往往只有通過購買物業資產,以現金或其他方式去買得這些資產,成為自己財富組合中的一部分。

另一方法,就是透過購買原回報不佳、未發揮到真正價值的物業,通過上述所講的各種方法,將物業改變成有價值的資產。利用適合的按揭年期,活用息差優勢,以產生正現金流效果,另外,改變成當房、樓上舖、基本裝修、豪裝優質地區唐樓,都是提升租金的方法。若果能處於租金升值潛力較高,將來發展愈來愈好的地區,租金就能不斷提高,就能產生愈來愈強的現金流,成為強力的資產項。

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息差優勢 正現金流
圖片:新傳媒資料室