香港傑出企業巡禮2019 – 勝捷企業(06090)

香港傑出企業巡禮2019 – 勝捷企業(06090)

勝捷企業有限公司(港交所股份代號:6090;新加坡股份代號:OU8)在香港及新加坡雙重第一上市,從事專門住宿(specialized accommodation)行業,持有、發展及管理在新加坡及馬來西亞之特建工人住宿資產,及在新加坡、澳大利亞、韓國、英國及美國之特建學生公寓資產。於2019年9月30日,公司擁有及管理由32個營運中住宿資產組成的資產組合,總計約64,956張床位。

撰文:Smart ED編輯部 | 圖片:由獲選企業提供

特建工人宿舍照顧多元行業種族外勞住客需求

所謂特建工人宿舍,就像一個長租的旅館,租戶是僱主,工人住客在宿舍內有齊所有生活作息康樂所需的設施,宿舍可幫僱主安排交通接送工人住客上落班。香港人較為熟悉的模式,是這些宿舍由僱主提供,在工廠園區內或附近。而在新加坡及馬來西亞,兩地的輸入外勞政策較為完善,往往要求或鼓勵僱主要提供合適的居所,才可獲配輸入外勞配額,因此對工人宿舍的質素要求較高,特建(purpose-built)工人宿舍(即物業由設計、建造到運營,純為工人宿舍用途)應運而生。

同一所特建工人宿舍,可以有來自不同僱主、不同行業及不同種族的工人住客入住。當地政府亦樂見外勞入住這些宿舍,因為可與本地居民分隔開,易於管理。勝捷現時特建工人宿舍床位總數為58,700張,分佈位於新加坡及馬來西亞12項資產。公司主要是自行拿地自行開發,並以統一品牌「西雅(Westlite)」運營這些資產。

特建學生公寓備受主權基金、機構投資者追捧

至於特建學生公寓,就像毗鄰各主要大學的長租酒店,租戶是學生,一般簽定一個學年44至51周的租期,主要是彌補大學校園宿舍的不足,及增加和其他學校學生的交流機會,因為在同一特建學生公寓物業內,亦可有來自不同學校的學生入住。勝捷現時在英國共有十項運營中的資產,2,675張床位;在美國有6項運營中資產,共2,145張床位;澳洲2項資產,共896張床位;新加坡1項資產338張床位;韓國首爾1項資產,208張床位。勝捷主要是收購現有學生公寓資產,改裝增加床位密度及設施,以統一品牌「德優(dwell)」運營。

香港傑出企業巡禮2019 勝捷企業(06090) 德優阿奇爾學舍
勝捷企業最新收購英國諾丁漢市德優阿奇爾學舍。

勝捷於2011年開始涉足特建工人宿舍業務,2014年開始特建學生公寓業務,是這行業的先驅業者。資產是較早期以較低的成本或價格開發或購入,至今已累績一定的賬面升幅。尤其是特建學生公寓,近兩年有不少主權基金、退休基金及其他機構投資者紛紛批量購入,賬面升幅更是可觀。

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成立收購用途私募基金發揮發掘資產眼光

為應對市場挑戰,集團繼續突破創新,今年開始引入日本多個除了以內部資源及借貸外,勝捷亦率先以成立收購用途私募基金方式,收購住宿資產,突破固有資產負債表規模的限制。例如上述的6項美國學生公寓資產,就是2017年透過成立一支私募基金收購的。公司亦於2018年成立了第二支私募基金,用以收購美國以其他地區的學生公寓資產。這些私募基金有其他志同道合的投資者參與。勝捷亦可從中收取基金管理費、資產管理費和物業管理費,向輕資產模式戰略邁進。

勝捷的中期戰略,是將資產累積到一定的規模,以房地產信託基金形式分拆在新加坡上市,當地的房地產信託市場較為成熟,參與的投資者較多,較易取得較高的估值,屆時就可以一併釋放相對可觀的資產賬面升值。資產分拆上市後,勝捷可以繼續賺取資產管理費和物業管理費。

香港傑出企業巡禮2019 勝捷企業(06090) 工人宿舍
勝捷企業應馬來西亞檳城政府邀請,於當地建造第一所特建工人宿舍,西雅武吉敏惹。

邊際利潤更勝傳統收租地產

在此之前,勝捷亦專注提升旗下現有資產的運營效率。例如剛於11月中公佈的第三季度業績顯示,公司的特建工人宿舍業務,首九個月的毛利率達到61%;特建學生公寓業務的毛利率亦達42%,這些數據不但較其他收租類房地產資產如寫字樓、酒店或商場亮麗,亦是專門住宿供應商同業中較為突出的。而這個毛利率水平,是公司一點一滴通過改善運營推上去的,所以仍有上升的空間。所以就算剔除分拆的因素,勝捷的內在增長動力,亦足以給股東理想的回報。

香港傑出企業巡禮2019 勝捷企業(06090) 新加坡控制中心
勝捷企業新加坡控制中心,全天候監察全球資產狀況。