西九爆減租戰 凱旋門減足3成慳9,000元、14,000元可住匯璽!減租下奧運租金回報仍逾6厘

西九爆減租戰 凱旋門減足3成慳9,000元、14,000元可住匯璽!減租下奧運租金回報仍逾6厘

疫情持續影響二手樓市活動;加上近期股市大為波動,縱然美國減息,但樓市表現亦見回落,即使是豪宅,租金亦受壓,要大幅減租方可獲承接。當中九龍站上蓋豪宅凱旋門,最近有一房單位的月租,竟然20,000元有找,震撼整個市場。事實上,香港經濟正步入衰退,部分行業已出現結業潮、裁員、無薪假或減人工,正影響一般住宅的購買力。市場觀望氣氛極濃,業主希望轉賣為租,以免單位空置,所以擴大議價空間。

撰文:經一編輯部  | 圖片:新傳媒資料室

凱旋門月租由2萬8減至1萬9

代理指,凱旋門朝日閣中層C室,實用面積420平方呎的一房單位,望園景。單位業主在去年底以28,000元放租,經多次下調叫價後,最新以19,000元獲承租,平均呎租約45元,減租幅度達32%。參考凱旋門同類單位,去年底租金成交價約28,000元(見表),即是業主以去年底的市價放租,叫價已不算進取。不過,由於業主是於2007年,以540萬元購入單位,現時平租出去,仍可享達4.2厘租金回報率,算是理想回報。

匯璽呎租54.1元 與深水埗一房戶同價

相比之下,和九龍站有兩站之隔的南昌站,其上蓋項目匯璽一伙低層開放式戶,呎租仍超過50元。香港置業營業經理張志豪表示,南昌站匯璽2B座低層H室,實用面積267平方呎,開放式間隔,望樓景。原先叫租16,000元,議價後減價2,000元,日前以14,000元租出,呎租52.4元。

業主於2017年以約529.6萬元一手購入,現享回報約3.2厘。美聯物業分行助理區域經理潘鎮煒表示,匯璽2B座高層E室,實用面積351平方呎的一房戶,近日獲區內客以19,000元承租,實用呎租54.1元,即是九龍站和深水埗一房戶同價,而且九龍站更可以租大一點。

有西九龍區前線代理指出,匯璽單位較簇新之餘,租金水平亦普遍較九龍站低,故搶去不少客源,從而凱旋門因客源減少,令租務交投疏落,令業主要劈租吸客。

西九爆減租戰 凱旋門減足3成慳9,000元、14,000元可住匯璽!奧運租金回報仍逾6厘
匯璽單位較簇新之餘,租金水平亦普遍較九龍站低。

低市價減租個案雖頻現 奧運租金回報仍逾6厘

另一西九龍指標奧運站,其周邊屋苑都不時有減租個案,君匯港新錄一宗低市價租務成交。香港置業高級聯席董事謝啟源表示,君匯港6座中層B室,實用面積474平方呎的兩房戶。業主原先叫價20,000元,放租3天,即吸引區內客洽詢,雙方議價後減價2,000元或10%,以18,000元租出,實用呎租38元,比屋苑同類單位市值呎租低半成左右。業主2006年以328.6萬元購入單位,現享租金回報6.6厘。

同區的一號銀海6座中層C室,三房間隔,實用面積665方呎,業主以約31,000元放租約兩週後,減價2,000元,以29,000元租出。該單位實用呎租43.6元。業主2008年10月以約575萬元購入,現可享租金回報率約6.1厘。

鄰近的大角咀指標屋苑港灣豪庭,新近有兩房單位,低市價逾一成租出。港灣豪庭一個6座中層A室,實用面積326平方呎,兩房間隔,望園景。單位業主早前叫價14,500元放租,隨後減價3,000元或20%後,最終以11,500元租出,平均呎租約35元,低市價逾一成。2010年5月業主以234.8萬元購入,租金回報約5.9厘。

新界樓近期更不時出現低於10,000元租務交投。資本策略地產(00497)屯門城•點為本季新界區入伙的納米新盤,開放式單位叫租約10,000元,一房戶叫租則由13,000元起。不過,屋苑新近連環錄得月租跌穿9,000元個案。美聯物業區域聯席董事梁浩文指,其中中層C室,實用面積217平方呎,開放式間隔,新近以8,700元租出,實用呎租40元,成交租金暫時為屋苑目前最低紀錄。2017年業主以349萬元一手購入,租金回報率近3厘。

西九爆減租戰 凱旋門減足3成慳9,000元、14,000元可住匯璽!奧運租金回報仍逾6厘

業主有議價空間

祥益地產區域董事邱家邦表示,日前該行促成一宗屯門兆禧苑「即睇即租」的成交。單位為B座低層9室,實用面積363平方呎,業主有500元的議價空間,遂以8,500元「即睇即租」,以實用面積計算呎租23.4元。邱氏續稱如以同類型單位銀行估價約399萬元作計算,該單位的租金回報率達2.6厘。大埔區入伙新盤亦錄得出租個案。位於大埔白石角的嘉熙,日前首錄租務成交。中原資深區域營業董事余志偉指,嘉熙5座高層B室單位,實用面積249平方呎,屬開放式間隔,以11,000元租出,實用呎租44元。

業主2018年以512萬元一手購入,租金回報約2.6厘。同區雲匯亦錄得租務個案,單位為3座中層A3室,實用面積381平方呎,屬一房間隔,以13,500元獲承租,平均呎租35.4元。代理指,原業主於2019年以715萬元購入單位,租金回報達2.3厘。港島豪宅區一樣要減租。

香港置業高級聯席董事黃英偉稱跑馬地連道3號華翠臺高層B室單位,兩房間隔,實用面積約468平方呎,業主以25,000元放租近三個月吸引外區客洽詢,雙方議價後減價3,400元或13.6%,以21,600元租出,實用呎租約46.2元。資料顯示,業主於2004年10月以約265萬元購入上述單位,現享回報約9.8厘。

中原租金指數連跌7個月

疫情嚴峻下,整體租金走勢疲弱。代理行中原統計2月份私人住宅平均呎租按月跌2%至34.7元,為是次調整期內按月最大跌幅,並連跌七個月,至今累跌8.4%。是次調整期比起上次,即2018年9月至2019年2月持續六個月的租金調整期更長,為金融海嘯以來最長,而且市場估計趨勢仍然向下。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指,受疫情影響,2月份租金跌勢再度擴大,相信跌勢未止,預計未來走勢仍然向下。

據中原地產新簽租約統計,2月全港107個大型私人住宅屋苑的實用面積平均呎租34.7元,按月下跌2%,創近三年按月新低。2019年8月租金進入調整階段,由37.9元連跌七個月共8.4%。

西九爆減租戰 凱旋門減足3成慳9,000元、14,000元可住匯璽!奧運租金回報仍逾6厘
中原地產黃良昇指,受疫情影響,預計租金未來走勢仍然向下。

黃埔花園租金跌幅最大

十大藍籌屋苑中,以紅磡黃埔花園租金跌幅最大,按月跌5.7%,呎租跌至36.2元,比1月的38.4元跌2.2元。其他屋苑如藍田麗港城跌4%、鴨脷洲海怡半島跌3.4%、荔枝角美孚新邨及鰂魚涌康怡花園跌逾2%;新界沙田第一城及天水圍嘉湖山莊均回軟1%。反之,港島東的鰂魚涌太古城微升0.7%;柴灣杏花邨更升1.3%;藍田滙景花園亦升0.9%。

另一方面,政府產業署收租亦減少。去年署方住宅租金收入1.13億元,按年減少13%,以平均每個單位月租45,433元,亦按年跌一成。情況或反映受私樓租金下跌影響,故此產業署出租的過剩公務員宿舍租金亦有所調整。資料顯示,該署在2019年合共出租208個住宅單位,相較2018年的215個單位略為減少。署方預計,可以出租的住宅單位約225伙,按年增加8%,但整體租金收入只是微升至1.14億元,平均每個單位月租更會下跌7%至42,111元。

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