領展以外REIT優質之選:泓富(00808)分紅穩升 7厘股息率值博

領展以外REIT優質之選:泓富(00808)分紅穩升 7厘股息率值博

投資市場恐慌情緒湧現,幾乎所有股票板塊均被拋售,即使防禦性較高的房地產投資信託基金(REIT)都要面對沽壓,主打非核心商業區投資物業的泓富產業信託(00808)亦不例外。泓富由二月中由約3元水平回落,調整後現價股息率約7厘;多國央行相繼減息救經濟的大環境之下,高息股更顯得吸引,實屬收息一族之恩物。

撰文:經一編輯部|圖片:新傳媒資料室

本港最多投資者認識的REIT,肯定是領展房產基金(00823),而論上市時聲勢,由長實分拆出來的泓富亦不差。泓富為首個私人企業分拆出來的REIT,持有多項非核心商業區投資物業項目,2005年底公開招股(IPO)時市場反應理想,公開發售部分獲超過21萬名投資者捧場,超額認購約260倍,最終以招股價範圍上限定價。首日掛牌收報2.6元,較每股定價2.16元高出20.3%。現時泓富之公眾持股量為81.7%;長實集團(01113)持股量為18.3%。

泓富上市後,收購動作不算多。2007年完成收購創富中心10樓全層和26樓額外單位,涉資逾4,000萬元。2013年年底宣布斥資約10億元收購創業街9號物業。2016年曾計劃斥資18.75億元收購觀塘道410號物業,惟交易最終遭股東否決而告吹。而2017年藉出售海名軒物業,套現近8.8億元,作價較其估值高出49.1%。

上市至今物業組合變動不大

現時泓富擁有七項物業項目,包括三座甲級寫字樓(都會大廈、泓富產業千禧廣場和創業街9號)、一座商用物業(泓富廣場)、兩座工商綜合物業(潮流工貿中心和創富中心(部分))及一座工業物業(新寶中心(部分)),合共可出租總面積達127.51萬平方呎。同時集團持有車位498個。
截至去年底止,泓富旗下物業組合資產估值111.26億元,按年增加1.2%。

就三項甲級寫字樓物業而言,以位於紅磡都會道的都會大廈價值最高,去年底止估值33.7億元;其次是泓富產業千禧廣場,估值23億元;連同創業街9號項目,甲級寫字樓合共佔其物業組合資產估值達61.3%。至於整體物業組合租用率,自2006年以來均達九成半以上。

回顧3月初公布的全年業績,截至去年12月底止全年收益4.62億元,按年增加3.5%,主要受旗艦物業都會大廈的租金收入上升所帶動。受惠收益增加及成本控制措施,物業收入淨額3.65億元,上升4.3%。其中都會大廈的物業收入淨額貢獻最多,達1.13億元;其次是泓富產業千禧廣場及泓富廣場,分別有8,040萬元及5,880萬元。

期內成本對收益比率20.9%,2018年同期為21.5%。年內溢利為3.33億元,相當於每基金單位基本盈利22仙。可分派收入2.74億元,增加2.1%。每基金單位分派18.28仙,上升約1%。整體營運維持穩健,去年平均單位實際租金每平方呎25.18元,上升2%。投資物業組合之租用率97.3%,對上年同期為97.6%。去年租金調升率為7.4%。

財務方面,截至2019年底止,資產負債比率20.3%,較對2018年收窄0.3個百分點。去年底資產淨值為86.36億元,上升1.3%;每基金單位資產淨值5.75元,微升0.2%。

管理層預期,本港經濟前景將受制於各項不明朗因素,租賃勢頭及租金水平將無可避免地受到影響。集團為減低負面影響,未來會繼續利用辦公室遷往非核心商業區的趨勢,並把握沙中線第一期通車所帶來的機遇。

業績公布後,大和將其目標價由3.6元降至3.3元,主要考慮到未來經營環境充滿挑戰,並將泓富今、明兩年,每基金單位可分派收入預測調低10%至14%。不過,其租金水平仍具競爭力;加上負債比率偏低,有條件在調整市況中進行收購,故維持投資評級為跑贏大市。

股息近十年持續遞增

泓富派息政策清晰,每年會將可分派收入不少於九成,撥作股息派發予股東。回顧上市以來派息紀錄,2009年派息曾出現較大回落,由12.68仙降至10.98仙,減幅達13.4%,主因是2008年曾為利率掉期平倉,而令期內產生額外現金融資成本。

基本而言,泓富自2010年開始,在物業收入淨額、租用率,以至續租租金水平均維持穩健增長的支持下,股息呈漸進遞增模式發展。假設所收股息用於再投資,自上市以來總回報超過兩倍。

以2019年全年派息18.28仙計,息率回報約7厘,而現時股價接近2016年初低位,論息率回報及估值均具吸引力。現時市況動盪,各國央行相繼減息或推出量寬措施救經濟,高息股更顯得吸引,作為穩健型投資者,最穩妥策略是一邊收高息、一邊博價值重估。

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