戴德梁行未受疫情影響 CEO趙錦權視明日大嶼為最佳方案:若果政策未能通過係非常可惜

戴德梁行未受疫情影響 CEO趙錦權視明日大嶼為最佳方案:若果政策未能通過係非常可惜

相信讀者仍然歷歷在目,2003年「沙士」期間,樓市哀鴻遍野,通街平貨,不少人期望再有這樣的機會入市。武漢肺炎蔓延全球,近日股市大幅下調,然而本港樓價尚且堅挺,未見有太大回調的跡象。戴德梁行環球董事、大中華區行政總裁趙錦權認為,現時香港經濟情況與當年不同;加上始終未能解決供應這個根本性問題,樓價著實難以下跌。

撰文:經一編輯部|圖片:新傳媒資料室、受訪者提供

趙錦權說:「樓市不會像當年『沙士』般大幅下跌,因為現今世界經濟不如當年波動,而且暫未見本港房屋有充足供應。」

趙錦權指出,樓市近日輕微調整,主要受心理因素影響,業主叫價可能較低,但實際成交價與之前相距不遠。

印花稅令流通量減少

當年「沙士」,造成樓市慘況,有兩個主要原因,其中一個是全球經濟下滑,1997年金融風暴、2001美國「911」事件,都令經濟處於低迷。此外,前特首董建華在1997年提出八萬五建屋計劃,目標是每年新增供應85,000個單位,由於供應量突然大增;加上全球經濟不景,再遇上「沙士」,才令樓價插水式下跌。

「過去七、八年,本港每年新盤供應量僅10,000多個;再之前的20年,平均每年供應達25,000個,供應減少一半以上,而需求不斷累積,導致供求嚴重失衡,樓價基本上難以下調。」

剛發表的新一年度財政預算案,並未有放寬「減辣」,趙錦權認為政府可以考慮取消額外印花稅。此措施規定業主於買入物業後,若於三年內轉售,需要繳付10%至20%的額外印花稅。「額外印花稅令流通量減少,業主為避稅,選擇押後出售,結果令原本可以出售的單位囤積,令供應更加短缺,樓價只會繼續向上升。」

對於早前放寛住宅物業按揭成數,900萬元以下最高可按九成;1,000萬元以下最高按八成,趙錦權認為對樓市整體刺激作用有限。「這對原本欠缺少許首期的置業人士有利,放寬按揭成數,讓他們可以借到更多錢『上車』,只會帶動一小撮『等住買』的人入市,長遠不會對樓市帶來刺激作用。」

戴德梁行未受疫情影響 CEO趙錦權視明日大嶼為最佳方案:若果政策未能通過係非常可惜

明日大嶼為最佳方案

要解決樓宇供求失衡的問題,趙錦權認為要從問題根源著手,即是增加土地供應,以興建更多房屋。「『明日大嶼』其實是一個最佳的解決方案,因為發展任何現有的區域,都會遇上因搬遷而出現的問題,而填海可以避開這些問題,對任何人帶來的影響減至最低,若果政策未能獲得通過,我個人覺得非常可惜。」

趙錦權於上世紀80年代畢業於香港理工學院(即現時香港理工大學)測量系,其後加入外資測量行,並與前任行政長官梁振英共事。入職初期,趙錦權主要負責物業估價,當年資訊不流通,他經常要到處打探何處有物業成交,再去土地註冊處找資料,往往需要手動處理資訊。

夥拍梁振英創業 為滙豐、恒生獨家合作夥伴

工作約十年後,梁振英與六名拍檔於1993年3月創立梁振英測量師行,趙錦權是其中之一,該公司於1999年與英國DTZ及新加坡戴玉祥公司合併,成為現時的戴德梁行。創業初期,公司僅有員工60名,至今在大中華地區合共聘用約2,500名員工,員工數目翻了數番。

戴德梁行從事與物業有關的服務,主要是估價服務,包括為銀行提供按揭估價;為上市公司重估物業;與政府衡量地價、差餉值;為法庭就強拍物業估價。「在香港做估價相對容易,因為市場資訊透明度高,戴德梁行每天向政府購買原始數據(raw data),然後與本身的資訊結合進行分析,製作數據庫(data bank),這樣才可以隨時回答銀行的查詢。」

戴德梁行是滙豐、恒生的獨家合作夥伴,而兩間銀行於本地按揭市場佔有率極高,可見集團於銀行按揭估價服務佔領導地位。「顧客可以透過兩間銀行的網頁查詢物業估值,這個網上估價服務由戴德梁行提供,集團利用科技提升效率,以及拉近與顧客之間的距離。」

戴德梁行未受疫情影響 CEO趙錦權視明日大嶼為最佳方案:若果政策未能通過係非常可惜

瞄準「一帶一路」及大灣區機遇

此外,戴德梁行還從事全幢物業買賣;寫字樓及商舖租售;物業管理,尤其是設施管理(facility management),在內地為華為管理集團園區;為政府及私人企業提供顧問服務。

近兩、三年來,「一帶一路」概念及大灣區成為熱門話題,戴德梁行朝著這個方向發展,趙錦權經常與其他部門主管交流,構思發展大計,以及新點子。「大灣區內每個城市都想建立平台,例如規劃小鎮小區,這些規劃要配合招商引資,若果用內地人的思維,只能夠吸引內地企業;必須參考外國做法,加入新思維,才能夠吸引更多外資。」

這時候戴德梁行擔當產業規劃的角色,提供顧問服務,決定哪些項目可以自己做、哪些應該與其他資金合作。例如吸引外資興建公路,可一併出售經營權,讓對方在基建完成後,收取公路收費,有助減輕政府在基建方面的支出。

疫情仍未有減退跡象,戴德梁行所受影響不算嚴重,很多業務仍然繼續運作,不少工作可以利用科技協助。「無論市況好壞,對集團的業務影響都不大,最怕是沒有物業成交,但我入行以來逾30年,從未見過這樣的情況。」

經濟好的時候,物業市道交投活躍,自然為戴德梁行帶來生意機會;當市況不佳,樓市下調,當然有人會因失去信心而沽出物業,但也有人認為是入市良機,而99%成交均需經銀行造按揭,全部都需要估價服務,令集團的業務相對穩定。

隨時可買樓?

讀書年代,趙錦權已經了解到,長遠而言,物業價格只會向上,而香港因為獨特的因素,樓價在這十多廿年間急升。對於「何時可買樓?」這個問題,他認為:

「自住的話,能力負擔得到,隨時都可以買;投資當然要看時機,若果筆錢是閒置,可以買入物業,慢慢等升值,因為樓價始終會升,一定不會輸。」

趙錦權記得他初出茅廬時,太古城呎價僅約1,000元,現已升值至20,000元,30多年升了10多倍。「當年貸款利率10多厘,現時息口低企,供樓較當年容易,若非自住,將物業放租,自行補貼的不多。」