零息年代再臨 樓價見回落 政府應考慮取消壓力測試|布少明

零息年代再臨 樓價見回落 政府應考慮取消壓力測試|布少明

新冠肺炎疫情愈演愈烈,令全球股市大幅波動,相信不少投資者始料不及。美國聯邦儲備局繼月初「突擊式」減息0.5厘後,再度在召開議息會議前宣布減息1厘,直指新冠肺炎疫情危及經濟,並推出總值7,000億美元(約54,600億元)的大規模量化寬鬆政策(QE)。全球不少主要國家的中央銀行同步「放水」,冀藉此穩定市場,提振投資者信心。

撰文:布少明 | 圖片:Unsplash、新傳媒資料室

今次聯儲局大刀闊斧劈息1厘,重新開啟「零息時代」,究竟對樓市構成甚麼影響?筆者可以從以下數個層面加以說明。首先,雖然今次QE重啟,惟對資產市場的刺激效果,難以和2009年金融海嘯時相比。因為目前本港經濟下行壓力持續,而且股市震盪,樓價短期內難以大幅反彈。

美聯樓價指數和恒生指數比較
3月價穩量升

雖然「價」不升,但「量」卻有望回升。觀乎近期發展商加快推盤步伐,再配合目前市況採取的貼市價,甚至乎低市價策略推盤,相信在「零息」消息刺激下,一手交投有望從2月約350宗的低位,急升逾2.7倍至約1,300宗的水平。二手方面,由於不少筍盤已經被市場陸續消化,加上部分有實力業主或更看好後市,預計交投反彈力道未及一手。

筆者預期二手交投將從2月估計約2,600宗升近27%,至3月估計3,300宗水平,整體樓市料出現「價穩量升」局面。筆者特別看好逾600萬元至1,000萬元的物業,原因之一是政府於去年放寬按揭保險成數,令市場對此類別的物業需求尤其殷切。

美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示,今年首季(截至3月10日)二手住宅註冊量錄5,929宗,較去年同期的6,044宗按年減少約1.9%。惟逾600萬元至1,000萬元註冊量表現突出,按年急升約38.6%,表現大幅跑贏大市。

值得一提的是,「零息時代」再度降臨,相信低息環境將於未來一段時間持續。筆者明白政府以前推出「辣招」的原意,旨在壓抑樓價節節上升的勢頭,但鑒於現時樓價已開始緩緩回落;再加上在可預見的短期內維持低息政策。故銀行的「壓測」基本過時,絕對有檢討此政策的必要。

筆者建議,政府應該考慮立即取消所有壓力測試機制。最低限度也應該降低壓力測試的加息水平,一來可為樓市「軟著陸」創造更有利條件;二來亦可襄助有需要的市民上車。

延伸閱讀:業主對後市信心不足 上半年樓價將跌足5% 美聯推自家「信心指數」反映業主信心及市場情緒|布少明