曾淵滄指第二季樓價轉跌與否 還看有否減辣 直言「唔會跌得去邊」

曾淵滄指第二季樓價轉跌與否 還看有否減辣 直言「唔會跌得去邊」

短短月內,股市來回地獄再折返人間。相反樓市除交投較去年少外,整體樓價似乎仍然穩如泰山。之不過樓市一般滯後於股市,曾淵滄認為樓價未來將輕微下調,而劈價與否的關鍵就繫於地產商現金流是否充足。

撰文:經一編輯部|圖片:新傳媒資料室

樓價跌幅較股市輕微

過去數月港樓縱有減價蝕讓成交,但基本上為個別例子。據中原城市領先指數(CCL)顯示,樓市總體還算平穩。 曾淵滄表示,樓市未來少不免會隨股市下滑,但樓價跌幅會較股市輕微。主要原因有二,其一是上車客眼見股市暴跌而卻步。然而因供應始終欠奉,在供需同告減少之下,曾淵滄直言「唔會跌得去邊。」

其二,獲港府的樓市「辣招」支撐。之前為令樓市降溫而實施的政策,意外激發出新功能,大大減低恐慌性賣樓。 額外印花稅(SSD)規定,業主在買入三年內轉售就需要繳交額外稅項。故有些業主想賣亦不能賣,才沒有造成市場上一下子供應大量釋放,進而令樓價大跌的局面。 不過疫情令樓市成交冰封,地產代理紛紛要求政府放寬辣招。

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減辣增供應

曾淵滄指一旦放寬,樓價就真的會下挫。若轉售不需再繳交辣稅:「業主咪放囉,咁供應咪多咗囉。」 他續指,踏入第二季港樓價將無大變動,除非地產商突然大舉減價出貨,但預計年內暫時都不會有此狀況。

須留意地產商現金流

曾淵滄表示,昔日地產商減價促銷乃現金流緊絀,2000年至2003年正是如此。1997年為香港樓市最高峰,眾地產商買入大量土地,豈料樓市於1998年見底,其後至2000年雖一度回升,但2000年後就年年跌。

「年年跌呢,地產商第一年揸住唔放;第二年都揸住唔放,第三年自己就唔掂啦,再唔放的話現金流就出現問題,所以減價促銷。」

曾淵滄指第二季樓價轉跌與否 還看有否減辣 直言「唔會跌得去邊」

曾淵滄直言,當地產商減價促銷,殺傷力就好大。基於目前疫情,不少地產商均停止賣樓,但其實他們手持大量樓盤。

「當地產商大手推盤就要提供優惠,就削價推盤。地產商削價,二手樓就跟着削價。」

繼而就出現新樓及二手樓鬥減的情況。 不少專家及學者均認為港樓市居高不下皆因港人對樓市有剛性需求。曾淵滄並不認同,直言沒有「剛性」這回事,認為需求從來都是彈性的。

「剛性需求就是你需要那層樓,並不是你需要買這層樓。層樓你可以買可以租,故買樓非剛性需求。」他認為說到底,港人買樓源於樓價會升,當樓價下跌就沒人想買樓。

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