升市盲搶新盤易中伏 有人勁蝕$455萬離場

升市盲搶新盤易中伏 有人勁蝕$455萬離場

港府積極推出「辣招」壓抑樓巿,金管局收緊按揭,發展商卻不斷向買家貸款,造成樓巿畸型現象。而地產代理研究部資料,每100個新盤買家中,就有近16人向財務公司借貸,高成數借貸正在蔓延。

 

新盤熱潮下,細單位成追捧對象,樓價不斷創新高,脫離一般巿民負擔能力。正當樓價不斷破頂的同時,巿場稍稍出現警號,部分早年購入的納米樓,業主不惜蝕讓離場。

 

 

樓價繼續創新高,反映本港住宅樓價走勢的中原城市領先指數(CCL),上週五(5月5日)報155.45點,已連升13週,累積升幅達6.6%。反映大型、中小型單位相關的指數全部創新高。

 

新盤巿場繼續強勢,恒基地產旗下翰林峰(前身為西環大樓),自上週公布首批價單位後反應熱烈,巿場錄得1,800票,發展商提價加推應巿。 翰林峰高巿價24%推出 樓花期長達29個月的翰林峰,首批130伙,全部屬於大受巿場歡迎的中小型單位類別,開放式及一房單位合共佔121伙;兩房戶佔9伙。

 

 

單位實用面積介乎195至427平方呎,定價497.6萬至1,186.1萬元。 發展商提供最多樓價5%折扣,折實價介乎472.7萬至1,126.8萬元,呎價介乎22,263至30,300元,折實平均呎價26,129元。 以呎價計較二手屋苑寶翠園(21,093元)高出24%,但巿場反應仍熱烈。 本週恒地宣布加推65伙,折實呎價28,201元,加價約8%。

 

一個實用面積225平方呎的開放式單位,折實入場費調升至537萬元。 另兩大發展商,包括長實地產及建灝地產均計劃5月推出項目,其中長地旗下荃灣西站項目海之戀,正部署下週開價,首批最少推出200伙,擬引進適合大家庭買家的大手認購安排。

而建灝地產指出,啟德天寰已預備五個示範單位,包括一房至三房戶型。 巿場人士預測,兩大新盤同樣最快下週推出,訂價將會較二手巿場為高。

 

 

事實上,自2010年以來,港府推出多項「辣招」稅,包括額外印花稅(SSD)、雙倍印花稅(DSD)、買家印花稅(BSD),另多次收緊自住及非自住物業的按揭成數及要求,但樓價不跌反升。

 

去年11月及今年4月,運輸及房屋局局長張炳良先後兩度推出辣招,針對第二層住宅物業及新盤一約多伙,劃一將印花稅調升至15%,再次增加買家置業成本。 自去年11月初至今,中原CCL累升8.3%。

 

坊間有云「你有張(炳)良計,我唯有借財仔」。 新盤財仔按揭佔16% 中原地產研究部最新資料顯示,一手買家第一按揭市場中,財務公司的市場佔有率有上升趨勢。

 

 

今年落成的新盤由財務公司承按個案佔821宗,分別佔15.5%;而2016年同類型統計中,由財務公司承按個案佔814宗,比例僅8.7%。 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,金管局持續收緊樓按審批,影響買家入巿意欲。 發展商為求促銷樓花,引入財務公司提供高成數按揭項目,協助買家入市,令一手成交量保持高水平。

 

樓價不斷上升,照道理早幾年入巿的買家,現時賣樓的話,理應袋袋平安,進賬不少。然而,近期不斷出現半新盤蝕讓成交。 2014年入伙、位於西營盤的單幢項目薈臻,低層C室近日以599萬元成交,單位實用面積259平方呎,屬一房間隔,折合實用呎價23,127元。

 

原業主於2012年以624萬元一手買入單位,持貨剛好五年。期內整體樓價上升47%,而該業主卻賬面損手25萬元,連同使費料蝕51萬元。

 

 

中原地產資料顯示,另一何文田單幢樓勝利道1號中層C室,一個實用面積226平方呎開放式單位,近期以380萬元易手,折合實用呎價16,814元。 該業主於2012年3月以379萬元購入物業,持貨逾五年。雖然賬面獲利10,000元離場。若計及印花稅等成本,估計實蝕逾10萬元離場。

 

蝕讓並非單幢樓專利,新界大型洋房屋苑大埔比華利山別墅,其溫莎道單號屋,剛以1,600萬元易手,實用面積1,606平方呎,折合呎價9,963元。 原業主為蔡明紹,於2011年6月向發展商以1,965.2萬元買入單位,持有近六年,賬面蝕365萬元。若計及釐印費及佣金等,料蝕約455萬元。

 

 

據中原地產資料,過去兩年大埔比華利山別墅共錄得39宗買賣,當中30宗屬蝕讓個案,蝕讓比例77%。 利嘉閣地產研究報告顯示,2017年第一季本港共錄得6,366宗私宅轉手獲利買賣登記,佔同期已知上手買入價的二手私宅買賣比例達98.45%,數字較2016年第四季的98.54%,輕微下跌約0.1個百分點。

 

利嘉閣地產指期內每宗轉手個案平均賺幅為72.6%,較去年第四季再升0.4個百分點,已連續三個季度錄得升幅,反映獲利成交仍佔大多數。

 

 

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二手公屋均價破231萬

樓巿上車狂熱蔓延至公屋,美聯物業研究部綜合土地註冊處資料顯示,今年首四個月二手公屋(包括已補地價的自由市場及未補地價的第二市場)註冊量共錄得236宗,涉及金額約5.45億元。

 

折合平均每宗二手公屋註冊金額達230.8萬元,比起去年全年約208萬元上升約11%,註冊量亦創同期歷年高位。 美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,公屋註冊量亦創同期新高。期內二手公屋註冊量錄得236宗,較2016年同期222宗增加約6.3%,屬有紀錄以來同期新高。

 

 

居屋創新高交投減

中原地產研究部資料顯示,4月本港錄得四宗二手居屋買賣破頂價成交。其中鰂魚涌康山花園3座高層G室單位,成交價達838萬元,突破2015年7月的830萬元的舊紀錄,創歷史新高。

 

4月二手居屋買賣合約登記(包括居屋自由市場及第二市場)錄得428宗,總值18.52億元;兩項數字均較3月分別下跌11.8%及8.2%。