家庭月入15萬元 有3樓在手放租 另與家人租樓住 可再借8成買千萬物業?|諗Sir

家庭月入15萬元 有3樓在手放租 另與家人租樓住 可再借8成買千萬物業?|諗Sir

諗sir:本人38歲,每月收入80,000元 (在內地工作月入約70,000元人民幣);太太36歲,收入72,000元,與兩個小朋友及一個工人,在灣仔區租住兩房單位同住,月租25,000元。 夫婦聯名樓已除本人名,cash out了100萬元,尚欠銀行417萬元,使用本港銀行同業拆息(H)plan月供19,000元,現以16,500元出租該樓。另有現金加股票約150萬元;內地兩物業已供完:每月收租約8,000元。

本人想買三房自住,看中港島區1,000萬元三房物業,利用手上現金及股票,再向家人借貸約100萬元及上會借八成,未知此方案是否可行? 聽聞香港按揭證券公司(HKMC)會覺得本人並非居住在香港,亦不相信有自住用途;又或者查到太太有物業不屬於首置。 請問是否要冒險實行此方案?須降至借六成按揭嗎? 本人另一方案是買細價樓作投資用,自己繼續租樓,不知如何?謝謝!

讀者Adonis上

撰文:諗sir︳圖片:unsplash

不在香港工作、工資有上下浮或有佣金的,在6月前預計敘造不到八成上會。 現時到銀行申請按揭,職員通常會問:「6月至7月才取貸款可以嗎?」 有些人常說「再發生一次『沙士』就買樓」,應能體會有實力和有準備者才長勝,而並非等時機低買高賣、一變一百。

讀者問太太有樓而先生再買,會令HKMC不相信讀者今次買樓並非自住?筆者並不同意。先生買樓換大屋情況時常出現,而在內地工作,亦不代表在香港不需要有住所。

買千萬物業具借貸力

筆者擔心銀行不願意借出貸款,多過HKMC不批核。當然讀者人工頗高,家庭收入合共15萬元,令借貸力在1,960萬元[(80,000+72,000)/10,000×50%×2.59*]。讀者目前僅用417萬元,在此大buffer下,估計以200萬元為首期,再借800萬元上1,000萬元樓,在借貸力上可順利完成。

惟此1,000萬元樓,要屬大屋苑及樓齡不超過35年的;否則,又當二等case擺埋一邊。 有能力者加上已有固守之地的,可以把握失業率見頂回落時買樓機會。

以上用借貸力方程式,計算到讀者倘若買入1,000萬元樓,借800萬元的話,僅用掉總借貸力的六成。讀者太太有樓就繼續放租,不會因樓價萬一狂升而無賺幅抵銷,證讀者有固守之地。 因此讀者可行下一步,參考香港樓價與失業率的關係。失業率和樓價同樣是滯後數據,兩者均是經濟轉差後才反映出來。

股市指數是前瞻數據,實體經濟未差過股市就跌定。故用失業率拐點去判定買樓的話,缺點是無法撈最底,但可用貼近底價入市。舉例2003年「沙士」時,本港失業率見8%之後回落,樓價便見了底。 但由於失業率常於實體經濟下行後、一至兩季後才反映,太多心急人等不及就衝入市。 故「叻仔」通常不會用失業率去判市,因為「叻人」常認為可快人一步成功抄底。

讀者有跟隨開筆者一段日子,就知筆者判定自己唔夠叻,在大市前要謙卑,不會成日估市,主力用樓和債息以賺取收入。

家庭月入15萬元 租樓住候下半年入巿 撈底千萬物業|諗Sir
用失業率拐點來去判定買樓,缺點是無法撈最底,但可用貼近底價入市。圖片:Unsplash

年收7厘債息

由於讀者有內地有兩物業,用2%租值計,估計合共值300萬至400萬元;另加150萬元現金,合計約500餘萬元資金。建議可賣走其中一間內地樓,將200萬元調返香港當作首期,購入1,000萬元樓。

另將150萬元買入保本直債,年收7厘債息。可留意近日渣打集團(02888)有不利消息,或其直債會下跌,惟股息減派但債息要照派。

另外150萬元為另一內地樓。由於渣打直債比較易放售,因流動性足夠,剩30萬至40萬元現金便可以(建議現金資產分配為內地樓150萬元即27%、香港樓40%、債27%及現金6%)。上半年建議讀者繼續租樓,積極去屋苑睇樓及認識一個肯幫你的地產經紀,等到2020下半年應有入巿時間。另外,渣打7厘息直債,早前債價由125元跌到106元,近日彈上110元,可留意一下無妨。

7厘年息在全球亂發鈔之下,很有機會成投資者恩物。倘若不選擇該行,亦有新鴻基地產(00016)、滙豐控股(00005)、路勁(01098)直債,之前因為債價太高,筆者較少提及,現時讀者可以留意。 最後,不要放大槓桿以求將回報放大,因現時一筆過買直債而毋須槓桿,回報已不俗。

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編按:諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected],主旨列明「諗sir樓換樓」。

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