已擁一樓一倉一車位 月入$52,000男點賺多啲?

已擁一樓一倉一車位 月入$52,000男點賺多啲?

諗sir︰

本人37歲,月入52,000元,太太無工作,小朋友快出世,現手上持有物業如下:

(一)三房單位,549萬元買入,餘下供款450萬元,月供19,000元;
(二)300平方呎貨倉,200萬元買入,餘下120萬元供款,月供13,000元,收租5,000元;
(三)車位一個,以45萬元full pay買入,每月收取租金1,700元。

另有私人貸款45萬元,月還4,000元,每月扣除還款及保險,已所剩無幾。現手持流動現金約200萬元,想增加被動現金收入,請問有何提議?

讀者小天

 

貨倉市場筆者不熟悉,但講開貨倉,唔可以唔識#安全貨倉(00237)s此一股份。去年該股賣走柴灣貨倉,豪派每股3.88元特別股息之後,股價調整至18元就無點郁過。

當然筆者不是推介股票,但看安全貨倉截至去年9月底的中期年報,只可用「無朝氣」、「無嘢撈」來形容。最大亮點係集團增加其證券投資組合,並錄得244.3萬元溢利(2015年同期為虧損411.6萬元)。

從另一個角度睇,即係公司無咩生意好做,不如炒吓股等賣盤好過。

如果一行龍頭都搞成咁,讀者無睇過就涉足貨倉市場,仲要300平方呎倉都買,那筆者真要同讀者見面相談才得知玄機。

至於香港車位,今時仲落得手買,定有爆升因素,但如只想買入車位放租收6至7厘(假如有),咁不如用收息101的債基疊增去收10至12厘息好過。

計一計讀者幾項投資的正現金流效率,貨倉每年令現金流減少96,000元[(5,000元-13,000元)×12],並鎖起80萬元(200萬元-120萬元);車位則為4.5%(1,700元×12÷45萬元)。

雖然已買三房而手上持200萬元,但同時受壞因素影響,如自住樓賺價實唔深,550萬元樓仍欠款450萬元,亦即樓市跌20%已可令讀者成負資產。

另一壞因素是有私貸45萬元,借私貸很傷借貸力,而扣除借錢,其實讀者只有150萬元現金,還要養太太;加上好快小朋友出世,而月搵月月清,但人已近40歲,情況唔敢講樂觀。

契機在於太太無樓喺身,或行一拆二都好,總之點都可「吉」一個名額出來。

如此便可以造高成數又唔使畀15%貴印花稅上會(留意仍要跟平的印花稅率畀稅,唔係唔使畀)。

太太雖無工作,但如作好部署,是可將借貸力由無變有。

近一點看,無乜特別的話好應賣走貨倉,套回80萬元,投入債基疊增收12厘年息,一個月都收8,000元,已令零儲蓄的讀者「重新出水」。

萬一市況下調,令讀者要補margin,手上200萬元現金是好支持。

至於直債就不建議入手,因直債入場費高,縱有保本之效,但高門檻拒絕了讀者。如真再想每月有現金,可將債基加碼至120萬元,另外盡力拉長自住樓的月供金額(但要過咗罰息期先得),希望每月多一元就儲一元。

不少人抗拒拉長按揭年期,其實只要考慮到今日月供10,000元,到30年後可能搭次船都做唔到,那就不會介意攤長一點還。

 

諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected],主旨列明「諗sir樓換樓」。