論放寬商舖按揭四成變八成 實際利率高於租金回報 首期隨時化為烏有?|子非魚

論放寬商舖按揭四成變八成 實際利率高於租金回報 首期隨時化為烏有?|子非魚

本地疫情稍微紓緩,但經營環境依舊嚴峻,很多中小企因未能交租而導致結業及裁員。雖然政府推出一系列措施紓困,但始終難解最大現金流支出——每月舖租。社會上有聲音呼籲政府放寬商舖按揭成數,讓店主可以買舖自用,毋須交租,但筆者認為建議最少面對五大挑戰。

撰文:子非魚|圖片:Unsplash

與住宅按揭不同,商舖最多只可以借四成按揭,如買家有其他按揭在身,最多只可以借三成。

業主不肯減租

一般有一定人流的街舖售價動輒2,000萬至3,000萬元,首期最少1,200萬元起跳,大部分店主難籌措這筆資金,最終會選擇租舖。惟疫情下市民普遍留在家中,人流減少導致公司生意大跌,業主卻不肯減租,財政上「有出無入」,公司便逐漸陷入困境。政府去年10月放寬住宅按揭保險成數,1,000萬元以下物業最多可借八成至九成按揭,令市民較容易「上車」。

如果商舖按揭同樣放寬至八成至九成,令店主成為業主,毋須租舖,又是否行得通?

1. 雙重標準政策

首先,從銀行角度,商舖是投資物業,而出租用途住宅同樣歸類投資物業,有甚麼可能前者按揭可以高達八成至九成,但後者最多僅五成?雙重標準是政府最不願樂見,因此就算要放寬商舖按揭成數,也只能放寬至最多五成。買得起商舖的買家一般有自住物業,自住物業有按在身時再買商舖,按揭成數便要扣減一成至四成(假設已放寬到五成),實際作用並不大。

2. 住宅不公

店主若果只是「自用」商舖而不是投資,又可否和住宅一樣申請高達八成的高成數按揭呢?筆者認為難以實行,主要是住宅容許1,000萬元或以下物業申請八成按揭,但商舖價格極少低於1,000萬元。若1,000萬元以上也可以申請八成至九成按揭,又會和住宅按揭政策產生衝突。

3. 難擴充生意

若果商舖如「自用」就可獲批高成數按揭,未來店主若因為生意好轉,想細舖搬大舖擴充,惟原本申請高成數按揭的舖位因「自用」而未能出租,只能賣舖再買另一間舖,一買一賣手續費昂貴,並不划算,令店主往後難以擴充生意。

4. 估價常不足

買商舖另一問題是估價,很多時銀行都未能估足,因此就算可以申請高成數按揭,都會因為估價問題而未能借足。更重要一點是,商舖還款期最長為15至20年,相比起住宅長達30年,前者每月供款會較為吃力。

5. 實際利率高

就算店主買舖自用,疫情下毋須交租,但還是要供樓。商舖按揭實際利率一般在2.5厘以上,比私人住宅貴;租金回報率一般僅介乎1%至2%,隨時租好過供。兼且,租舖好處是生意不濟,大不了結業;買舖若果失去供款能力,則慘被收樓;如舖價下跌,首期隨時化為烏有。筆者認為,商舖放寬至高成數按揭的機會不大,而且容易令店主陷於較麻煩的境地。上述是筆者個人觀點,僅作參考。

論放寬商舖按揭四成變八成 實際利率高於租金回報 首期隨時化為烏有?|子非魚
圖片:Unsplash

編按:作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。

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