樓價下跌部署樓換樓?申請高成數按揭三大辦法 如何造到最多九成按揭|陳永鍵

樓價下跌部署樓換樓?申請高成數按揭三大辦法 如何造到最多九成按揭|陳永鍵

以往不少業主由於首期不足,只能買入600萬元以內的單位,而絕大部分買家亦希望在未來能夠以樓換樓方式換成大單位。自2019年政府公布按揭新措施,即800萬元住宅物業,可經按揭公司承造九成按揭;1,000萬元物業可承造八成按揭後,市場上陸續出現「換樓客」。筆者今期分享一些樓換樓的按揭陷阱及應對方法,供讀者作參考。

撰文:陳永鍵|圖片:unsplash

承造高按揭要計算壓力測試

在疫情影響下,樓價下跌令不少業主部署透過樓換樓方式,把持有物業賣出,並購入大單位作自住用途。 樓換樓業主在一買一賣的情況下,以往只需提供正式買賣合約給銀行證明,持有的物業正在賣出,以豁免按揭「辣招」裏的「持有一個按揭或以上人士,按揭成數需扣減一成,而壓力測試及供款比率亦需扣減一成」。 這措施仍在實行,但只適用於六成或以下的按揭。業主需要留意的是,在承造六成按揭時,部分銀行對一買一賣較為寬鬆;但亦有部分銀行會有條件限制。

在按揭新措施裏承造九成按揭時,即使持有賣出物業的正式買賣合約,在還未完成交易前,按證公司最多只能批出八成按揭,同時亦需計算收入壓力測試。 換句話說,在物業賣出途中並不存在「不需計算壓力測試」的措施,在一買一賣的情況下,或許會令不少買家失去預算,例如按揭成數減少一成至八成,更需計算壓力測試,這令收入剛好足夠換樓的人士,造成頗大影響。

事實上,在新措施還未推出前,即使向銀行提供了正式買賣合約,而賣出物業還未成交時,按證公司亦只會批出八成按揭。 當時高成數按揭只限600萬元或以下物業,故換樓客還未大批湧現,所以並沒有影響太多買家。 有何方法可承造更高按揭呢?筆者建議以下三個方法:

解決方法一:更改買入物業成交期

如買賣成交期在一個月內,建議經由律師樓與賣方溝通,並嘗試更改買入物業的成交期,更改與否須由賣方決定。 即使有時候賣方亦是換樓客,過往亦有買家曾成功更改成交日,因此方法可以一試。

解決方法二:合約設置

簽定臨時買賣合約時,買入物業的成交日可設於賣出物業成交日一個月,銀行一般會在賣出物業成交後,把律師樓證明文件提交給按證公司,並以首置身分改回九成按揭。

解決方法三:新買物業只做八成按揭

如業主親屬持有物業並有水位可作套現,可以考慮新買物業只承造八成按揭;另外一成用現有物業透過轉按或加按套現。 現時最低按揭利率為2.35厘,銀行回贈按揭中介獎賞更可達總回贈高至1.95%,所以透過轉按或加按套現未嘗不可。

其實在換樓前,業主可先向坊間的按揭中介進行查詢,正規的按揭中介是會提供免費按揭查詢服務,並提供適當及最好的解決方案給客人。 而按揭中介亦會提供時下最優惠的銀行按揭計劃並幫業主比較價格,如該按揭中介是有收費的話,買家應加緊留意及提防。

細屋搬大屋 申請高成數按揭三大辦法|陳永健

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編按:陳永鍵擁八年以上按揭及銀行業務經驗,從加拿大大學畢業回港後,在外資及本地銀行相繼擔任個人信貸部及按揭部經理,熟悉各類型按揭、貸款投資財技及各銀行審批準則,其後創立了壹家壹按揭轉介,現為壹家壹按揭轉介首席按揭顧問。