【租盤直擊】業主寧減租防丟空 市區驚現萬元租盤 每呎租只需34元 車位仲貴過住宅?

【租盤直擊】業主寧減租防丟空 市區驚現萬元租盤 每呎租只需34元 車位仲貴過住宅?

暑假租務旺季快將來臨,肺炎疫情緩和,樓市前景稍見明朗,但不少業主,特別是近年入伙的半新樓業主,寧願將單位平租,都不願單位丟空,令市場上有部分平租盤成交,市區新樓一樣有月租萬元以內的租盤。

撰文:經一編輯部|圖片:新傳媒資料庫

【租盤直擊】業主寧減租防丟空 市區驚現萬元租盤 每呎租只需34元 車位仲貴過住宅?
九龍城單幢盤AVA 55,該項目提供88個單位,至今已錄得逾60宗租務成交。

疫情令小業主平放租

早前疫情令全港氣氛緊張,小業主急急求平租。九龍城單幢盤AVA 55,該項目提供88個單位,至今已錄得逾60宗租務成交。

其中近期成租的一個低層B室單位,實用面積166平方呎,開放式戶型,每月8,000元租出,平均呎租約48元(見表)。

項目由資深投資者盧華旗下發展,去年中入伙,位處九龍城41區名校網。市場去年錄得首宗租賃成交,實用面積同樣是166平方呎,以月租10,800元租出,平均呎租達65元。不足一年,租金回落足足兩成半。

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北角尚譽呎租回落三成半

同樣主打細單位的北角尚譽,2018年10月收樓,當時備受租客追捧,促成一宗高價租務成交。租出單位為高層D室,開放式間隔,向西北享維港煙花景。該單位實用面積167平方呎,以15,500元租出,實用呎租約93元,創當時港島東新高呎租。資料顯示,該業主2017年6月以約461.6萬元一手購入上述單位,可享租金回報率約4厘。

時至今日,實用面積同是167平方呎的中層D室,業主早前以約12,000元放租約兩個月後,再減2,000元,減幅約16.7%。最終以10,000元獲一對夫婦租入,平均呎租約60元,租金回落足足三成半。港置首席分區董事林文奇表示,上述單位租金屬低於市價約8%。

據了解,業主2016年9月以約393.4萬元一手購入上述單位,現享回報約3厘。即使是鄰近核心商業區的灣仔囍匯,仍不時錄得減租成交。

香港置業首席聯席董事周世康表示,項目日前最新一宗租務成交為2座中層N室,開放式間隔,實用面積約348平方呎,業主以約20,000元放租兩個月後,減價2,500元,最終以17,500元租出,低市價約12%,實用呎租約50元。

據悉,新租客為內地客,心儀單位樓齡新且鄰近港鐵站,方便租客上班,故睇樓一次即決定承租。資料顯示,業主2013年12月以約676.9萬元一手購入上述單位,現享租金回報約3.1厘。

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主打細單位的北角尚譽,一對夫婦以10,000元租入167平方呎的中層D室。

新界新盤拖低租盤水平

偏遠區域新樓更見慘情,月租10,000元內租盤比比皆是,屯門新樓開放式戶月租10,000元內有交易。

中原地產分行經理陳家富表示,今年初入伙的城•點低層E室,實用面積約232平方呎,日前以每9,800元租出,平均呎租約42元。租客為年輕夫婦,鍾情屋苑全新;加上位處市中心,於是租入單位。據了解,業主於2017年9月以324.74萬元一手買入,現享租金回報約3.6厘。

同區另一焦點納米樓、有「龍床盤」之稱的菁雋,最新租務行情亦備受關注。祥益地產營業董事胡志偉表示,菁雋低層2室,實用面積165平方呎,現每月叫租7,800元,每平方呎叫租47元。

新界東大埔白石角在新樓盤相繼入伙下,亦拖低部分單位租金水平。中原地產聯席營業董事周永健指,嘉熙5座低層B室,實用面積249平方呎,採開放式間隔,現以10,000元放租,每平方呎叫租約40元。

另一6座中層H室,實用面積為248平方呎,開放式間隔,今年4月僅以9,000元租出,創區內租金新低。據悉,業主於2018年以531萬元一手購入單位,以上述租金計,回報率只是約2厘。

同區另一指標半新樓嵐山,最細單位165平方呎的開放式戶,月租最平8,000元入場。該單位為7座低層D室,實用面積196平方呎,即每平方呎叫租為41元。

公司租樓減 豪宅市場受壓

至於去年底入伙,毗鄰粉嶺高爾夫球場的高爾夫•御苑,一伙7座中層J室開放式單位,實用面積276平方呎,現每月叫租9,300元,每平方呎叫租34元。

租金回報表現近期的確回落。差餉物業估價署早前公布截至4月底的臨時數字,實用面積431平方呎以下的上車盤,即A型單位,租金回報率僅報2.4厘,創1999年有紀錄以來歷史低位。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,租金調整持續;加上部分迷你單位收樓後陸續租出,相信短期內迷你單位陸續得到承接,月租10,000元或以下的比例有機會輕微上升。

仲量聯行早前公布《住宅銷售報告》指出,本港豪宅租金較去年第二季高峰期下跌5.8%,是2017年以來最大跌幅。該行指,受新冠肺炎疫情及社會事件影響本港經濟前景,致令市況轉弱,願意提供折扣出售單位的業主增加,以套利或重新分配資金。

租務市場疲弱源於外籍僱員數目減少,外籍僱員為主要租樓需求來源,本港去年下半年發生社會事件及今年爆發疫症,部分外籍僱員返回原居地。而且大部分企業,不再以公司名義為僱員租樓,僱員以私人名義租樓,會傾向較實惠的選擇,令豪宅租金顯著回落。

車位租金高處未算高

上文提到,九龍城AVA 55一個低層B室單位,實用面積166平方呎,開放式戶型,以每月8,000元租出,但原來在深水埗區,8,000元只夠租一個車位。位於深水埗區西鐵南昌站上蓋的匯璽,近期車位續錄高價租務成交,其中B1層單號車位,新近以8,000元租出。

相隔僅約一星期,就將同層雙號7,200元的舊紀錄打破,再推高800元,再創屋苑車位租金新高紀錄。車位業主2019年以約370萬元購入車位,租金回報2.6厘。

屋苑車位一向搶手,租金有價有市,屢創高位,錄得多宗高價租務個案。早前同層單號車位,以7,000元租出;另一個B2層單號車位6,800元租出,亦即車位租金三個月內升近18%。

有匯璽住客透露,屋苑車位一向供不應求,約每八戶爭一車位,故租金屢創新高,入伙時已放棄租用念頭。不過,在屋苑對面的屋邨南昌薈停車場,據悉月租約3,000元,每24小時收費只是150元,泊足一個月都只是4,500元。

據領展房產基金(00823)官方網頁顯示,該項目車位數目達450個。有趣的是,鄰區大角咀居屋海富苑,最近有開放式單位,同樣又是以每月8,000元租出。

世紀21家天下分行經理黎振傑指,海富苑A座(海寧閣)低層10室,實用面積213平方呎,屬開放式間隔,8,000元租出,平均呎租38元,租金較去年高位回落約兩成。業主在2016年298萬元補地價購入,租金回報約3.2厘。

業主寧減租防丟空 市區驚現萬元租盤 新界區每呎租只需34元 車位仲貴過住宅?
何文田天鑄以10,000元租出車位,為全港住宅車位最貴紀錄。

何文田天鑄車位全港最貴

至於全港住宅車位最貴紀錄,則為何文田天鑄1期1樓單號車位,以10,000元租出,業主2018年以475萬元向發展商購入車位,租金回報約2.5厘。

事實上,據美聯物業統計,5月純車位註冊量共錄309宗,按月升約37.3%,創四個月新高。值得一提的是,車位投資所需金額不大,而且不用維修保養,回報可觀,惟車位租不出,只能丟空,又或以低市價放租甚至蝕賣,不能自用。