樓市3小辣 用家焗買細價新樓

樓市3小辣 用家焗買細價新樓

5月19日金管局再推出樓巿逆週期措施,要求採用內評法計算資本充足比率的銀行,對新造住宅按揭貨款的風險權重下限,由現時15%,提高到25%。

 

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第二項措施將一個以上的按揭客戶, 按揭成數上限下調一成。以購買自用住宅物業為例,1,000萬元以下物業,按揭成數上限由60%降至50%,貸款額上限由500萬元降至400萬元;1,000萬元或以上物業,按揭成數則由50%降至40%。

 

高成數按揭加保費 第三項措施是針對收入來自香港以外地區的借款人,供款與收入比率(DSR)上限,下調10個百分點。即基本DSR上限由以往的40%降至30%;假設利率上升3厘,壓力測試由以往的50%降至40%。

 

金管局加辣後,香港按揭證券公司即時上調按揭保險收費。 當中浮息按揭按保收費,便由原來的介乎1.15%至4.35%,提高至1.2%至4.6%水平,升幅介乎0.05至0.32個百分點。

 

以一個價值400萬元的單位為例,用家借足90%,貸款額360萬元、還款期為30年、一次付清保費,原本保費率為貸款額的4.35%,折合15.66萬元;加價後保費率升至4.6%,折合16.56萬元,用家負擔增加5.7%。

 

「辣招」推出後一、二手巿況南轅北徹。 利嘉閣地產分行資料顯示,全港50個指標屋苑於5月15日至21日)的一週內僅錄76宗買賣個案,較上週的90宗大減16%,並創下今年1月底農曆新年假期以來的15週新低。

 

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利嘉閣地產指出,金管局收緊銀行按揭後,二手買家轉趨觀望,同時一手新盤凍結大量購買力,令成交量持續下跌。 相比之下,發展商為新盤買家提供高成數按揭,刺激新盤爭相入票認購一手單位。

 

本週開售的荃灣海之戀,在推出價單時推出三大高成數按揭計劃,包括即供付款可獲最高70%一按、建期付款一按成數更達八成半,以及二按可借足樓價最高三成。

 

長實地產投資董事郭子威表示,已入票的準買家中有70%有機會採用高成數按揭,估計是換樓客受首三年供息不供本所吸引。 至於啟德大型新盤天寰同樣設有備用二按,計劃以最優惠利率減2.5厘,實際按揭僅2.5厘,最高按揭成數為樓價25%。

 

天寰首張價單165伙,兩房單位比例逾60%,首批單位訂價由669.4萬至2,288.2萬元,呎價則介乎18,321至26,888元。

 

5月23日發展商建灝地產提價加推142伙,折實平均呎價18,635元,較首批高出4.2%。

 

連同首張價單,發展商本週六盡推兩批合共307伙。 辣招下租金難跌 據悉,截至本週二,項目已收到2,600票認購申請,超額認購7.5倍。 資深分析員林一鳴認為,金管局三小辣對維護銀行體系是可理解,但若對於打壓樓價,則完全起不了作用。

 

林一鳴解釋,由於去年底時印花稅已增至15%,買樓收租的買家已經少之又少,再收緊按揭只會令數個百分比人士有影響。 值得注意,即使銀行不借款,發展商亦可透過二按,借款予買家,變相令買家流向一手物業,或者不受按揭影響的二手細價樓。

 

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,4月全港50個指標屋苑的加權平均實用呎租報33.97元,按月升1.1%,已連升14個月,並突破歷史新高。 期內租賃交投錄得885宗,按月減少近7%,繼早前連升兩個月後回落。

 

林一鳴又指現時買樓收租者大為減少,自己亦不會買樓收租。目前已有樓收租的業主得悉新放租單位趨少後,叫租定必更進取,租金難以下調。

 

工廈註冊量連升兩個月

香港置業工商舖綜合土地註冊處數據顯示,4月本港工廈錄得376宗登記,涉及金額約25.25億元,兩項數字均連續兩個月上升,按月升幅分別約4%及20%。

 

期內大額工廈買賣傾向慢熱,逾億元的工廈連續三個月未錄得任何成交;而5,000萬至1億元的工廈買賣,錄得三宗註冊,按月持平,涉資約1.85億元。 相對下,中價工廈交投仍活躍,並主導工廈交投。

 

當中價值1,000萬至2,000萬元的工廈,4月共錄44宗買賣登記,按月升約63%,註冊金額錄約6.2億元,按月增加68%。

一手樓註冊額破千億 美聯物業研究部綜合土地註冊處資料顯示,年初至本週一(22日)止一手私樓註冊金額已錄1,024.2億元,較2016年上半年680.6億元高出50%。

以半年計計算,今年一手註冊量屬紀錄第三次破1,000億元水平。 美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,金管局推出新一輪收緊物業按揭措施,相信令實力稍遜的買家未能入市,對二手市場影響較大;然而,發展商為新盤提供各式各樣的按揭計劃,料一手市場表現持續向好,預計上半年一手私樓註冊金額或打破紀錄高位的1,203.6億元水平。