舖位租售價下滑 低吸工商舖留意按揭成數|陳永鍵

舖位租售價下滑 低吸工商舖留意按揭成數|陳永鍵

近月經濟受疫情影響,飲食、航空、零售及美容等行業面臨生意額大跌,而各行各業環環相扣,各行業進入百業蕭條的情況。公司營業額下跌,利潤亦會大受影響,面對高昂的租金及營運成本大幅上升,不少行業選擇退租或結業,而在疫情下要租出工商舖物業,可謂難上加難。

撰文:陳永鍵|圖片:unsplash

在百業艱難下,不少舖位以劈租形式租出,更甚者開始劈價賣出。根據田土廳紀錄,不少專業投資者持貨多年後以平手價賣出,亦有部分會以「蝕些小」心態先套現並觀望舖市,待香港經濟再度起飛時重新入市。而專業投資者,是指持有流動資產達800萬元或以上的人士。

由於舖價有約20%至30%跌幅,有資金充足的投資者,趁舖價下跌時入貨,如某大型凍肉零售商亦連環購入地舖作自用。筆者亦有不少朋友開始了解舖位按揭,欲在舖價下跌時考慮購入。

僅可借三至四成

對打工仔來說,購入舖位的資金門檻可謂相當之高,舖位按揭只可造四成。如持有一個或以上按揭,舖位按揭只可造三成,而年期方面最長只可造20年。一般銀行僅接受地舖按揭申請,若然舖位屬商場內舖位或劏舖,只有小部分銀行會接受申請,門檻比住宅物業高得多。

即使是首置身分,在購入工商舖物業亦需要繳付雙倍印花稅(DSD),所以不少資深投資者,會以公司名義轉讓購入,以節省印花稅開支。以公司轉讓購入物業一般只可在交易完成後才可承造按揭,意味購入一個1,000萬元物業,要先支付1,000萬元及待交易完成後,才可在銀行承造按揭。

所以在零售銀行要承造工商舖物業是相當艱難,持貨者需要相當高實力。

舖位租售價下滑 低吸工商舖留意按揭成數|陳永鍵
即使是首置身分,在購入工商舖物業亦需要繳付雙倍印花稅(DSD)。圖片:Unsplash

對自僱人士來說,購入舖位會比受薪人士簡單,如公司有實質業務經營,銀行負責工商金融的部門,可以循環貸款或按揭形式,向持有工商舖物業的自僱人士提供更高成數按揭。以往銀行可提供高至八成按揭的門檻予自僱人士,而銀行亦需審查該公司的審計報告及負債資料作出評估。

這種高成數按揭算是自僱人士的福利,而銀行最近對按揭成數及審批上加以收緊,更會對某些行業界定為受影響行業,從而拒絕批核或加以刁難。

各行各業受疫情影響下導致生意額下跌,而工商舖價格亦下跌不少,銀行對工商舖物業、公司業務及行業加以審視。例如飲食及零售等受影響行業不只參考過往的審計報告,更需要提供更多近月的收入證明及銀行出入數月結單加以審查。

筆者認為在樓市高企的情況下,有持貨實力的投資者可考慮工商舖物業。雖然近年興起網上購物,但有部分行業如飲食、美容等行業需實體店經營,而香港地小人多,待經濟再度向好時,相信投資工商舖仍有利可圖。