撤資陰霾下的按揭選擇 定息按揭免壓力測試|子非魚

撤資陰霾下的按揭選擇 定息按揭免壓力測試|子非魚

香港政治前景未明,有報道指外資或撤出香港,但現實是銀行仍然「水浸」,銀行一個月同業拆息(HIBOR)企穩0.8厘,資金成本未有上升,「大孖沙」撤資導致短期按揭利息急升的機會不高。不少人問筆者:現時應該選擇拆息計劃(H按),還是最優惠利率計劃(P按)呢?

撰文:子非魚|圖片:Unsplash

答案很簡單,一定是選擇H按。現時H按最佳計劃是H+1.4厘;採用大P(即5.25厘)的話,封頂利率為P-2.75厘,實際息率2.5厘。滙豐、恒生、中國銀行(香港)採用細P(即5厘),封頂息率為P-2.5厘,實際息率2.5厘。據筆者了解,香港現時大部分銀行實際封頂利率均為2.5厘。

6月初H徘徊0.8厘,H+1.4厘等於2.2厘,低於封頂利率2.5厘,實際息率為2.2厘。就算H升至2厘,H+1.4厘等於3.4厘,但封頂利率鎖定2.5厘,實際利率升至2.5厘即止步。

H按與P按之間的分別

就算當拆息會像1997年般升至20厘,實際利率仍是2.5厘,贏家往往是業主,除非銀行出殺手鐧,大幅調高P,導致封頂利率上升。如果選擇P按,按揭計劃利率與H按封頂利率相同,因此一般業主沒有採用P按誘因,反正拆息升,H按和P按利率相同;拆息跌,H按比P按利率低。

若房屋類型或工種較為特殊,亦有例外。例如未補地價居屋,又或醫管局購屋貸款利息津貼計劃(HLISS)便需要採用P按,別無選擇。如果擔心未來發生撤資,導致銀行加息,封頂利率及P按跟隨上升的話,可考慮定息按揭。

按證保險公司近月推出一款定息按揭計劃,提供10年、15年、或20年固定利率選擇,分別為2.55厘、2.65厘、2.75厘。定息期過後變浮息,以大P計為P-2.35厘,實際利率2.9厘,比H按及P按更貴。

定按豁免壓力測試

定息按揭有另一好處,就是不論到哪一間銀行申請,一律豁免壓力測試。雖然政府去年已放寬按揭保險規限,首次置業人士可以免壓測,但不少銀行仍要求通過一定程度的壓測。

撤資陰霾下的按揭選擇 定息按揭可免壓力測試|子非魚
定息按揭有另一好處,就是不論到哪一間銀行申請,一律豁免壓力測試。圖片:Unsplash

就算銀行豁免首置人士壓力測試,但按揭保險僅限800萬元或以下貸款額,高於此金額的仍需要通過壓測。定按由於計劃貸款額上限為1,000萬元,豁免壓測,可順利解決這個問題。就算認為香港利率不會有太大變化,如果買了一層2,000萬元物業,要借1,000萬元按揭,但入息「掹掹緊」,可以考慮這個計劃。

最後,準業主不時問筆者,關於H按供樓計算方法:「拆息天天都變,我的按揭供款應根據哪一天作準呢?」

答案是以供樓日釐定息率,下一個供樓日計算實際利息。舉例供樓日是6月10日,當天拆息是0.8厘,7月10日供款便以0.8厘計算利息。

編按:作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。

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