智能大廈管理方案 Negawatt有助抗疫

智能大廈管理方案 Negawatt有助抗疫

較早前,沙田瀝源邨祿泉樓爆發新冠肺炎群組感染,數名居民確診,部分單位居民需要疏散,被送到隔離中心檢疫。居民感染途徑不明,若果大廈能夠收集各種數據,然後作出詳細分析,或者可以找到端倪,不過智能大廈概念已有多年,一直未能正式落地實行。

成立於2017年的本地物聯網公司Negawatt,推出智能大廈管理方案Negawatt BOS,管理公司可透過一站式管理平台,了解大廈各個細節,同時管理前線員工。

撰文:經一編輯部  | 圖片:由受訪者提供、新傳媒資料室

Negawatt Utility Limited行政總裁兼董事林忠澤說:

全面的智能大廈管理方案,應該包括收集數據、處理數據、分析數據、作出預測以及制定控制措施,合共五個部分,而市面的服務供應商往往只專注於某一個部分。

個別大廈嘗試收集不同數據,例如大廈最主要的「風火水電」,但是以分散形式收集,結果收集了大量數據,卻不知道如何整合,也不知道怎樣分析,最終「得物無所用」。此外,不少大廈倚靠人去管理,過程中牽涉的數據,無法收集得到,難以全面了解物業的情況。

系統化收集數據

Negawatt BOS以系統化方式,收集與大廈有關的各種數據,第一類是大廈本身的數據,包括各式圖則及設計的靜態數據。大廈本身有不少機械,即是所謂的「風火水電」,產生大量動態數據,以中央空調為例,每分鐘產生約100個數據,這些需要透過感應器(sensor)去收集。

智能大廈管理方案 Negawatt有助抗疫
Negawatt BOS配合各種感應器使用,收集「風火水電」等數據。

第二類是由人產生的數據,主要包括維修及服務,前者指任何由人作出的改動,例如漏水維修的紀錄;後者指前線員工的工作,包括清潔、保安及客戶服務。

最後一類是關於優化(optimization)的數據,大廈優化前後的對比,了解優化措施對大廈帶來的好處。

假設租戶想了解大廈某地方的空氣質素,一般是找管理處,若管理處沒有系統化收集數據,很可能要花很多人力物力,才能知道結果;若客觀數據透明化,持份者可隨時翻看,人們對大廈的好感度因而提升,能夠拉近人與建築物之間的距離。

夏天期間,香港的空調常被詬病太冷,浪費能源,以商場為例,業主害怕顧客投訴空調不夠冷,因此經常「開行」冷氣。造成這種情況的原因,就是因為沒有一個客觀標準,管理公司根本不知道哪一個溫度才是最適宜。倘若持續性地收集溫度數據,並作出分析及預測,便能將空調設定在舒適的溫度。

智能大廈有效改善空氣質素,減少耗用能源,減少維修次數及規模,縮短整體維修時間,同時方便前線工作人員工作,最終令物業升值。

智能大廈管理方案 Negawatt有助抗疫
Negawatt BOS 可以協助經已落成的物業,轉型為智能大廈。

節省數萬元電費

自推出以來,Negawatt BOS已獲70幢大廈採用,包括大部分知名發展商,包括新鴻基、恒基、信和、華懋、南豐、太古;物業服務公司,包括仲量聯行、世邦魏理仕、第一太平戴維斯;公用事業如港鐵、煤氣等。

以新鴻基為例,旗下物業包括寫字樓大廈,如環球貿易廣場(ICC)、新鴻基中心、海港中心;商場如東港城、MOKO及上水廣場,均使用Negawatt BOS協助改善空氣質素及提升能源效益。

以一幢大廈而言,平均每月可以節省3,000至50,000元的電費,而發展商一般擁有多幢物業,每年節省的能源成本相當可觀。Negawatt的服務主要分為硬性及軟性兩方面,硬性服務是以感應器收集「風火水電」的數據,尤其是中央空調系統,因為其耗電量約佔大廈整體用電量約六成。

至於近期人們關注的空氣質素問題,Negawatt BOS能夠監察各種有害物質,包括有機化合物(簡稱VOC)、懸浮粒子(PM)、甲醛、細菌、霉菌及孢子等。 系統雖然未能檢測出病毒,但若發現空氣質素變差,可以針對性地找出問題所在,並且配合自動消毒系統,噴灑消毒劑,減低病毒傳播,有助抗疫。

至於軟性服務方面,Negawatt推出了專為前線工作人員而設的手機應用程式(App),他們可以在此了解每日需要完成的工作,每完成一項任務即時彙報。

手機App可以讓管理人員有效地分派工作,同時客觀地掌握員工的工作表現,以客觀而公正的標準衡量工作安排。

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地產是香港的經濟命脈之一,物業需要良好的管理。

手機App協助分配工作

需要巡邏的保安,每到一個位置可以「打卡」記錄,確保準時抵達;也可以在指定位置掃瞄,了解需要完成的任務,例如關燈、空調及大門等。

遇上漏水或需要維修的情況,可以即時拍照,透過內置的即時通訊軟件告知相關部門的同事,對方亦會收到通知,可以馬上安排人員維修。

若需要維修,往往牽涉大量文件,Negawatt的手機App可以將所有文件以容易了解的方式處理,方便隨時查看,避免人為錯誤及遺漏。物業管理公司一般需要定期製作各式報告,給持份者參考,Negawatt BOS系統持續收集各式數據,能夠輕易地製作出不同的報告,讓人一目了然。

市面的智能大廈系統,動輒100至200萬元,規模龐大的甚至達1億元,而Negawatt BOS以月費形式營運,月費介乎3,000至30,000元,但不包括感應器等硬件設備;至於前線工作人員使用的手機App,每名員工每月費用為80元。

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Negawatt BOS 收集各式數據,包括能源消耗的情況。

 

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Negawatt BOS 可以系統化地整理大廈各方面的資訊。

「因受疫情影響,我們的業務發展停頓了一段時間,近期發展商開始物色能夠提升營運效率的方案,而Negawatt BOS能夠配合需求,今年將新增270幢大廈使用相關系統。」

Negawatt現時主要協助已建成的大廈,轉型為智能大廈,而愈來愈多發展商計劃於物業初期規劃階段,加入智能大廈系統,Negawatt近期也有這樣的洽談。

Negawatt是數碼港社群成員,剛剛完成 Pre-A輪融資,資金用作業務發展,包括計劃進入東南亞及大灣區市場。

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前線員工透過手機App掌握每天的任務。

5G有助即時處理危機

第五代流動電話(5G)時代來臨,而5G的特性是「低時延、高帶寬及廣物聯」,Negawatt BOS是物聯網系統,自然能夠受惠於5G。

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5G網絡普及,將令物業管理工作更有效率。

Negawatt BOS與大量感應器配合使用,在5G之下,能夠快速地收集大量數據,並且匯聚到中央平台,作出處理及分析。

以監察空氣質素而言,每個指標約10至15分鐘收集一次,而這些數據較少在短時間內出現異變,因此5G的作用不大。

5G的好處,主要是傳送即時性重要的資訊,例如防盗、爆水管或漏煤氣等,具有即時危險性的事情。

閉路電視監察是否有可疑人物進出,感應器能夠感知大門是否被撬開,這些異常的數據能夠通知物業管理的員工,即時作出相應行動。至於爆水管,若污水滲出,浸壞貴重物件;或者漏煤氣,容易引致爆炸,這些資訊在5G之下,能夠沒有時延地傳送,物業管理員工可以快速地作出決定,以免情況不受控制。