穩陣型房託陽光房地產 股息循遞增模式發展 末期分派股息率可達7厘 適合長線收息

穩陣型房託陽光房地產 股息循遞增模式發展 末期分派股息率可達7厘 適合長線收息

陽光房地產基金(00435)算不上是進取型房地產投資信託基金(REIT),但勝在夠穩定兼且可預視性高。物業組合收益來自寫字樓及零售商場,相對聚焦單一範疇的房託基金,可分散投資風險。管理層已預告續租租金短期會有壓力,但長線來看,物業組合穩健,股息相信仍然穩中有增,值得長線收息客考慮。

撰文:經一編輯部|圖片:新傳媒資料室

陽光房地產是由恒基地產(00012)分拆出來的REIT,2006年12月公開招股(IPO)時,公開發售部分超額認購約7倍,以招股範圍上限2.6元定價。目前集團主攻本港投資物業,旗下物業組合包括11個寫字樓及5個零售物業,可出租面積合共超過120萬平方呎。

寫字樓物業分布於核心商業區包括灣仔、上環及中環,以及非核心商業區如旺角及北角,涉及可出租面積84.46萬平方呎。規模最大的兩個項目為陽光中心及Strand 50,其中位於灣仔皇后大道東的陽光中心屬旗艦物業,項目於1998年落成,為樓高40層的甲級寫字樓,可出租面積達37.63萬平方呎及46個車位。而前稱為寶恒商業中心的上環Strand 50,提供可出租樓面11.79萬平方呎,最近進行資產提升工程。

零售物業座落新市鎮

集團與專注發展共用工作空間(co-working space)的theDesk合作,於該物業1至7樓低層打造為促進對話、創建和協作的共享空間,涉及樓面面積29,000萬平方呎,去年第四季已啟用。零售物業主要座落新市鎮如上水、將軍澳及元朗等地區,可出租面積共39.01萬平方呎。其中以將軍澳新都城一期物業規模最大,有兩層購物商場及一層停車場,提供18.88萬平方呎可出租樓面及452個車位。而1993年落成的上水中心購物商場,可出租面積12.23萬平方呎,車位數目297個。

除投資物業之外,集團就庫務管理進行債券投資,相信主要為資金賺取中短期利息收入;所投資債券的發行商全屬大企業,例如工商銀行(01398)、中國海外宏洋集團(00081)、新世界發展(00017)及中國鋁業(02600)等。整體涉及金額不大,截至5月底止債券組合的總成本1.18億元,與市價大致相若;佔資產總值僅0.58%。陽光房地產早前公布最新季度營運表現,截至今年3月底止第三季度,整體物業組合之租用率為95.9%,較去年底收窄0.2個百分點。

當中寫字樓物業租用率收窄0.1個百分點,至95.6%;零售物業租用率則回落0.7個百分點,至96.4%(見表)。

穩陣型房託陽光房地產 股息循遞增模式發展 末期分派股息率可達7厘 適合長線收息

整體物業組合於3月底的平均現行租金為每平方呎49.3元;去年底為49.4元。寫字樓物業及零售物業之季度續租租金,分別增長10.3%及2.5%。寫字樓物業方面,旗艦項目陽光中心的租用率維持96.4%,季度續租租金增長17.1%。另外,隨Strand 50低層的裝修工程竣工,租用率提升0.8個百分點,至91.7%。零售物業表現相對失色,新都城一期之租用率跌1.4個百分點,至95.8%,季度續租租金增長1.4%;上水中心購物商場租用率收窄0.1個百分點,至96.3%,季度續租租金錄得1.3%負增長。

管理層指出,雖然非核心商業區之寫字樓租賃需求相對穩定,但受到新冠肺炎爆發影響,零售業營商環境變得困難。除非疫情得以受控;否則,預期零售物業組合的續租租金增長將放緩,甚至出現負增長。

派息遞增 可考慮逢低吸納

回饋政策方面,陽光房地產曾於2017年派發特別息每股7.5仙,撇除特別息因素,股息基本上循遞增模式發展,而過去五年來,派息比率介乎九成半至九成六。集團於2020年度中期可分派收入,按年微升0.8%,至2.33億元,每基金單位分派則維持13.2仙,相當於派息比率93.6%。

上半年度零售租賃貢獻過半收益,下半年度零售租賃需求轉弱,對全年度業績的壓力將會較明顯。而寫字樓租賃維持平穩,可起緩衝作用。

管理層作出預告,續租租金有機會回落,冀控制市場預期。最樂觀的情況,透過調整派息比率,每基金單位末期分派維持去年水平,即股息率近7厘。較悲觀看法,末期分派按年減少約兩成降至2015年水平,股息率仍在6厘以上。短期若因外圍市況不就而出現任何弱勢,可考慮趁低吸納作長線收息。6月19日陽光房地產基金股價收報3.91元。

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