高薪一族應租住靚盤 手持物業可拆做劏房放租 30歲公屋仔用290萬即可改變命運?|諗Sir

高薪一族應租住靚盤 手持物業可拆做劏房放租 30歲公屋仔用290萬即可改變命運?|諗Sir

讀者:你好!本人30歲,公屋仔出身,自知現時投資配置不理想,希望及時糾正以改善家庭生活及準備結婚。腦中有幾個大方向,勞煩閣下指點。

撰文:諗sir|圖片:中新社、RTHK

讀者財政狀況

現時資產有現金40萬元、掃管笏兩房單位的樓花,價值600萬元,首期已付兩成,月供18,000元,打算自住、股票70萬元、債基B餐80萬元,槓桿1倍收息9厘、基金27萬元,年收息9厘。年薪約100萬至160萬元,每年可儲蓄80萬元。女友月薪45,000元,持有570萬元港島東新studio,尚欠銀行456萬元, 收租14,000元,月供19,000元。

正考慮投資方向如下:

  1. 將家母公屋換至綠表三房居屋,或將錢買私樓
  2. 盡快賣掉或轉女友studio名去女友家人名,造9成按揭套現,然後用女友名義買入九龍區兩房收租
  3. 將儲蓄買入債基,兩年後將增至300萬元,月收30,000元,於市區租兩房並幫補供樓
高薪一族反而應租住靚盤 手持物業反可拆做劏房放租 30歲公屋仔用290萬即可改變命運?|諗Sir
讀者考慮將家母公屋換至綠表三房居屋。圖片:中新社

專家分析

30歲仔年薪過百萬元,應該是香港的top 3%高薪一族了。但要留意,賺到錢的一群,其自住樓通常是租的,不會自己買,因為有質素的單位租值偏低,那何不買入低租值但租務回報高的單位,用收租收入租住靚單位呢?何況讀者未來十年會因結婚、有小朋友、方便照顧家長等原因搬屋,所以建議先住租回來的單位。

十分建議讀者買入單位,試做學生宿舍或劏房。宿舍用木間隔,而劏房可合法入紙申請。買單位加裝修,只花600萬元便可做劏房,一開五便收租27,000元。600萬元單位敍造8成按揭,只要投入120萬元首期,月供17,000元,便產出正現金流每月10,000元。

至於買基金,就確實是錯誤決定。買入時多付費用已達萬元計,還未計今年3月跌市一役,價跌而未來派息成疑,建議可在下次跌市前沽出。債基B餐以美國國債為主,會跟整體市場大跌,但跌幅小而反彈快。債基3月大跌市時已證明其穩定性,跌幅控制在10%至20%內,遠勝股市及有些交易所的交易債券(ETD)狂跌。

除將女友studio換做宿舍或劏房增強現金流外,讀者未來幾年亦應將股票、基金轉做B餐,槓桿1x倍收息9厘,170萬元每月收息12,750元。買股票不是借,但不保證可收回原本所花資金,又隨時要供股,而且可能停派股息。讀者可考慮加至槓桿2x倍的B餐收息13厘,每月收息18,400元。連同投資劏房建議,投入290萬元便每月有正現金流28,400元,既分散風險,債基資金又可隨時調往海外。

再儲到下個290萬元,可複製同一投資方法,年過40歲後增加直債投資,減少債基。那怕一年回報僅10厘,讀者年儲80萬元,10年後多儲的錢已逾1,200萬元。

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