借錢買樓槓桿高、風險高?仲咁諗你就過時 股市樓市大洗牌 投資須摒棄舊思維 |1% Anthony

借錢買樓槓桿高、風險高?仲咁諗你就過時 股市樓市大洗牌 投資須摒棄舊思維 |1% Anthony

讀者朱先生:你好!本人已經投身社會十多年了,多年來努力投資,以買股票為主,一直以來總算賺到點錢,但不多。今年新冠疫情爆發,股市大跌,過去幾年賺的都沒了。看了閣下好幾年前寫的書,嘗試了解物業投資,現在起步還是時候嗎?是否要有點新思維呢?

撰文:1% Anthony|圖片:unsplash

借錢買樓槓桿高、風險高?仲咁諗你就outdate!股市樓市大洗牌 投資須摒棄舊思維 |1% Anthony

炒股樓須摒棄舊思維

讀者喜歡投資股票,筆者以前也一樣。還記得當年前輩教路,最好的價值投資法,是好股票不妨長期持有,免受短期波動影響,也可以享受長期巨大的升幅。

然而今時今日,市場變化之快難以預測,正如在疫情下,強如滙豐控股(00005)、領展房產基金(00823)及國泰航空(00293)等股價都難免沉淪。

實體經濟戰況更加無情。無數傳統企業,例如傳統的媒體、出版、零售、貿易、飲食等,被新經濟模式所取代,反映在股票市場上,相信又將會出現大洗牌。

樓市週期概念已不合時宜

筆者近年主力投資物業,穩陣得多,也賺不少。然而經濟環境、房屋政策不斷變化,投資策略也要不斷變。例如思維上,很多人仍然停留在樓市週期概念,甚麼十年一次週期、大升之後就會大跌等說法,已經是多年前的事了。

自從金融海嘯後,政客學會了「印銀紙」,各國政府的當權者,為民望和選票,只要經濟有甚麼風吹草動,就會「印銀紙」救市。看看美國總統特朗普就是這方面的高手,今次疫情使出了不少經濟幻術,將美股在極短時間內重新推上高位,令人嘆為觀止。

又例如揀樓策略,很多前輩教落的招數也用不着,以往前輩會說,買樓最重要是location、要看質素。然而在過去十多年,政府不斷出招,lump sum(樓價總額)主導市場,細價樓跑贏大市,即使質素稍差而地點稍偏遠的屋苑,亦炒到呎價直逼市區。去年放寬按保樓價上限的「林鄭plan」出台後,市場又有變化,疫情後中價樓、新樓大熱。

借錢買樓槓桿高、風險高?仲咁諗你就outdate!股市樓市大洗牌 投資須摒棄舊思維 |1% Anthony

資金成本便宜 供款息率低

對於借貸策略,上一代的思維更是絆腳石。很多人仍覺得借貸是很危險的事,不久之前有朋友說他不敢買樓投資的原因:「買樓借許多錢,槓桿很高,風險好高啊!」

今時今日,資金成本便宜,買樓利息低;加上香港的物業價值高、套現能力強,種種元素令銀行願意借錢給業主買樓。所謂風險,最主要是看閣下的還款能力。試想想,到銀行敲門借錢,一個有物業抵押;一個沒有,銀行會借錢給誰?

例如投資策略,故新政策下,沿用舊方法投資只會停滯不前。自從非首置的雙倍從價印花稅(DSD)15%出台後,樓市生態又再次出現大變化,不少前輩不捨得賣樓。而加按套現又受制於壓力測試,投資組合停滯不前,不能繼續向前走,便不能享受回報持續高速增長。

延伸閱讀:【未雨綢繆】失業點算?學習投資開拓財源 香港最安全和賺錢的投資工具莫過於買樓|1%Anthony

免責聲明:本專頁刊載的所有投資分析技巧,只可作參考用途。市場瞬息萬變,讀者在作出投資決定前理應審慎,並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失,概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點,僅屬筆者個人意見,與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。