踢爆2個唱好假象 暑假後樓價會跌

你好！ 這幾年儲了點錢，一直想買樓，去年錯過機會，等極都唔跌。

有分析指香港人收入愈來愈高，又有六成以上業主已供滿樓，防守力極高，樓價一定不會跌，那就慘了！

你覺得未來樓價會有調整嗎？會有入市機會嗎？

讀者麥先生

文：1%Anthony

買了樓的，當然有十萬個理由說樓價會升升升。

未買樓的，自然有一千個論點說樓價應該要跌。

主觀情緒，人人都有。記得當年筆者「上車」，手上只有一注錢，也會很情緒化，買了就叫升；賣了就叫跌，哈哈！

現在累積的資產多了，每年有買、有賣，調整組合，不用晒冷，可以用較為冷靜、客觀的心態看市場，托賴過去幾次週期都大致睇啱，尤其是2010、2013、2015年幾次機會，都賺了不少。

也不能說是跟風，升跌都有趨勢，順勢而已，然而到了某個關口，就會轉勢，升不會永遠升；跌不會跌到零，經歷過海嘯大浪，經過多次週期，筆者睇化啦！

今次這一浪，筆者覺得升勢將盡。市場上有很多分析，支持樓價繼續上升，舉其中幾個例子： 說：「防守力好強！超過六成業主供滿樓，購買力還未釋放！」

供滿層樓，係咪代表唔會平賣呢？

去年、今年有何分別呢？去年不是都有六成業主供滿樓嗎？

為甚麼去年會跌兩成呢？ 因為去年市場充滿負面消息，業主預期樓價會有較深調整，於是爭相賣樓，既然已供滿，即是沒有負債。 有些已升了好多好多倍，即是沒有壓力，更可擴闊議價空間，例如你層樓2003年以80萬元買回來，供滿了，現在值520萬元，如果睇跌，賺少啲先套現，例如490萬元賣走又何妨？

賺440萬元跟賺410萬元差別大嗎？ 又說：「香港人好有錢，內地人好有錢，一定會繼續買買買！」

街市阿姐：「好靚甜橙，每個100元！」你會買嗎？今年橙失收，到處都是100元，你會吃嗎？100元你買不起嗎？為甚麼不買呢？唔抵！

同樣道理，有錢就一定要買樓嗎？總會考慮抵唔抵吧！ 如果你是內地買家，買家印花稅（BSD）是30%，你還覺得平，那麼如果BSD加到100%、200%呢？還會買嗎？

今次你是本地買家，假如回報下跌到1%，按息加到4厘、5厘，你還會買嗎？ 點解咁多人咁貴都仲買？因為搵唔到更好投資而已。點解筆者與戰友減持，因為看到內地樓、工廈等回報更高。

去年！就去年！香港人、內地人沒錢嗎？為甚麼會跌兩成？ 預期！是最重要的！

如果預期要跌，那怕你防守力多高，多有錢，都會減價賣樓！別說甚麼剛性需求了，看看海之戀現場那些20歲的買家，有甚麼剛性需求？去年呢？難道去年就沒有剛性需求？

花無百日紅，樓市升到一個難以接受的高位，就會調整，政府也會出手，現在這個價位，筆者認為已經離頂不遠，相信暑假過後，只要有壞消息出現，調整就會來臨。

作者為1%投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次，並曾擔任TVB《有樓萬事足》顧問。

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