投資單位出租成學生宿舍 Location不再是重點?|諗Sir

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鍾小姐:你好!本人32歲,計劃盡快買第二層樓,但不知如何選擇,想請教一下。現時自住將軍澳南,以600萬元購入,估值900萬元,尚欠貸款500萬元。靠手上現金80萬元未能再買樓;加上計劃生育,想留些現金傍身。所以想到出售自住樓,套現400萬元,然後買兩個單位,一間自住;一間投資。這個計劃好嗎?

現正為選擇在哪區買入投資用單位,有考慮粉嶺,因價錢相對較低,之後北區沒有新樓供應,以及空置率低。以下三個盤,該如何選擇:(一)粉嶺牽晴間或碧湖花園,樓齡新但位置偏遠;(二)荃灣荃景圍,兩房或三房單位;(三)上環舊樓,劏房做學生宿舍。

撰文:諗Sir|圖片:unsplash

投資單位出租成學生宿舍 Location不再是重點?|諗Sir
出售自住樓,套現400萬元,然後買兩個單位,一間自住,一間投資。這個計劃好嗎?

首置宜從屋苑入手

如果筆者是經紀,想大賺兼害你,一定勸你選擇第三項。對於經紀,一定想把客戶由大地產舖轉去細經紀行成交,因為在大地產舖做到生意,計佣打稅是累進制,1,000萬元單位收佣20萬元,經紀落袋遠低於20萬元。但轉去細經紀行成交,客戶給的佣金跟細經紀行對分,可賺不少,儘管這樣做不符合規矩。

而且,舊樓成交粗糙,開價較真正價值高10%,買家也很難察覺,所以筆者經常勸人首次置業由大屋苑出發,便得罪不少行家。

學生宿舍或劏房均容易租出,學生宿舍用木間開,每間房以每月5,000至6,000元租出,一個三房單位一開五,已收30,000元租金,比原本三房單位租值16,000元升一倍。

劏房用磚間,540平方呎單位隨時可以一開五,每間月租收6,000至7,000元。540平方呎舊樓每平方呎賣10,000元左右,劏房後客路更廣,可收租33,000元。

希望單位租情好,位置只佔很小部分。部分套房可短時間內成功租出,因為已儲了大量套房或宿舍客,他們會介紹人或自己換房。買個最新、最靚的屋苑單位,不一定有很多租客。讀者試買一個匯璽單位,會否順利出租?

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銀行現時連按揭回贈金額,亦要由借出的貸款扣回,表面上可借九成,實際只想批八成按揭,而借貸人的海外收入完全不計。

高成數樓按難做

大部分宿舍不在北區或大西北,位置並非近內地就有著數,因此選擇上有保留。當然,有些人原本就在大埔或屯門區有一個單位,不想換樓,因此在該區有一間宿舍放租,一半香港人租客;一半內地租客,不過這樣做之前,業主和租客各方要先溝通好。

同時也要留意按揭上問題。筆者同意用介乎600萬至1,000萬元的單位做宿舍,可採用高成數上會。不過,今年很難借錢,除非是公務員且債務不多的客戶。

銀行現時連按揭回贈金額,亦要由借出的貸款扣回,表面上可借九成,實際只想批八成按揭,而借貸人的海外收入完全不計。

編按:諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected],主旨列明「諗sir樓換樓」。

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