你仲敢接火捧? 轉買為租才是王道

去年11月4日港府推出樓巿「辣招」，第二層住宅物業印花稅劃一提升至樓價的15%。惟措施未有打擊樓價走勢，令樓巿隱藏三大危機。

樓價高企是其中之一，上週五（6月2日）中原城市領先指數（CCL）報158.78點，較出招當週的的143.49點高出約11%。 現時新界區一個400平方呎的單位，入場費動輒400萬、500萬元。 雖近期一手巿場銷情理想，但不難發現發展商未敢大幅加價，原因是短期樓花供應趨增，樓盤互相競爭客源。

首五月樓花批售大增 根據地政總署資料顯示，5月獲批預售樓花同意書涉及單位695個，連同今年首四個月，累計獲批樓花總數共8,541伙，較2016年同期的6,360伙高出約34.3%，並創自2002年以來的15年同期新高。

值得留意的是，港府早前明言若然樓巿再升，將會再出招。 本週一（5日）財政司司長陳茂波表示，4月本港樓價已較1997年高峰期高出89%，置業供款負擔比率進一步上升至66%，較過去長期平均數45%高，顯示樓價超出市民負擔能力。

陳茂波表明關注有買家透過名下未有物業的親友，「借人頭」買樓，以迴避印花稅的做法有風險。暗示下一波出招有可能打擊借人頭避稅的人士。 有分析認為，現時入巿置業等同高價接火捧，用家不妨考慮轉買為轉。

差餉物業估價署報告指，今年4月租金指數報178點，按月升約0.3%，升幅較3月大減近半，惟仍屬有紀錄以來的新高；今年首四個月租金累升約2.5%。 雖然租金持續上升，惟升幅較樓價慢，相對地租樓抵過「上車」；再加上全新大型項目陸續入伙，為區內注入大量盤盤供應，租金亦較相宜。

譬如東涌新盤東環，1期6A座低層8室，一個實用面積644平方呎的三房海景單位，近日以月租12,400元租出，折合呎租19.3元，屬區內筍價租務成交。 參考同區昇薈、映灣園、藍天海岸及東堤灣畔等二手屋苑，同類單位呎租介乎25至32元不等，東環現時呎租明顯低水逾20%。

世宙兩房月租12,500元起 利嘉閣地產分行市務經理劉景駿稱，東環盤源充裕；加上租金低水，吸引用家垂青。 在剛過去的5月累積錄得107宗租賃成交，平均實用呎租約22元。 現時屋苑仍有約150個放租盤，一房單位租金入場費由10,000元起；兩房放盤月租由11,500元起，至於三房月租約13,000元。由於一房至三房租金差距僅細，大部分用家傾向揀中、大型單位。

元朗大型屋苑世宙剛於5月收樓，部分收租客陸續將單位委託地產代理放盤，筍價放盤個案開始湧現。 例如世宙3座高層J室，一個實用面積425平方呎的兩房向南屋，業主原以13,500元放租，及後減價至12,500元獲租客承接，折合實用呎租僅29.4元。

同區樓齡近七年的二手屋苑YOHO MIDTOWN，平均實用呎租約33元，世宙租金低水逾10%。 美聯物業資料顯示，世宙約有40多個租賃放盤，叫價由13,200元起，由於兩個新盤包括GRAND YOHO同期入伙，故此區內業主租金叫價未見進取，大部分放盤尚有5%的議價空間。

現時GRAND YOHO平均呎租約31元，與世宙相差不足5%。 此外，將軍澳入伙新盤較多，吸引不少外區客進駐，地產代理資料顯示，天晉IIIA兩房單位，呎租低至30元。 天晉IIIA期2A座低層D室，一個實用面積541平方呎的兩房單位，以月租16,000元，折合呎租約29.6元。

由於樓盤簇新，吸引許多港島及九龍東區的上班族垂青，天晉IIIA在5月共錄得56宗租務個案，平均呎租38元。 美聯物業指，天晉IIIA現有租盤約110個，當中匙盤佔約四成，入場費最平匙盤為2B座中高層D室，一房間隔，業主叫價月租約15,800元。

回歸廿年 平均樓價升75%

仲量聯行《土地及住宅市場回顧》報告，總結過去20年本港樓巿情況。

報告指現時興建中的住宅單位平均實用面積為600平方呎，是2001年以來最細；與此同時，現時一般住宅平均售價為700萬元，較1997年的400萬元高出75%。 報告指出，中資發展商繼續湧入本港土地市場，並奪得年初至今政府招標出售的住宅地皮。

此外，中資發展商借貸額佔地價最多達47%；部分本地發展商的借貸總額最高達275%。最近金管局收緊地產商貸款，對中小型發展商投地意欲將會大受影響。

辣招後一約多伙收斂

運輸及房屋局局長張炳良指出，在《2017年印花稅（修訂）（第2號）條例草案》，涉及政府在今年4月公布收緊有關「一約多伙」的豁免安排，相關數字大幅減少。

張炳良指根據稅務局數據，「一約多伙」佔住宅物業交易總數比例由今年3月和4月的2.4%和2.5%，降至5月的0.3%，可見收緊豁免安排有效減少「一約多伙」宗數。