收租才是王道!買多個中型單位 不如沽一大換兩細 收入更穩定、借錢都易啲?|諗sir

收租才是王道!買多個中型單位 不如沽一大換兩細 收入更穩定、借錢都易啲?|諗sir

讀者王先生:本人29歲,固定月入60,000元,年收入約85萬元;太太年收入約45萬元,2019年尾買入新樓三房,由家人資助首期,樓價約1,250萬元,付了一半首期,業主寫太太名,本人做擔保人,敍造25年按揭。

兩人現金約90萬元,另定期一年100萬元人民幣,股票約60萬元(近兩年年回報約15%)。本人有借稅貸,2021年尾到期,約35萬元欠款,每月供款22,000元。

計劃過了罰息期(約2021年年尾)後取消本人擔保人,想兩年後用本人名字買約600萬至800萬元樓(如按揭成數不變)收租保值,想問閣下以下哪方案較可取?

(一)用現金還部分樓按,另外轉為30年按揭,用太太名;(二)將剛買的三房收租(約26,000至28,000元),用一部分現金還樓按,轉30年按揭,用太太名;(三)撇甩本人名,轉用其他親戚名;(四)如有其他方法, 可以分享?

撰文:諗sir|圖片:新傳統資料室

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圖片:新傳統資料室

借入稅貸損舉債力

三房轉收租要向銀行申請轉用途,連同租約打好厘印及六個月租金收入證明,可以計租金收入之70%,幫自己之後按揭更易借錢。

稅貸大傷個人借貸力,夫婦月入約98,000元,借貸力計算為98,000/10,000×50%×2.59*,約1,269萬元。可惜就是借了35萬元相對小額稅貸,令借貸力削至699萬元,而現已借了1,250萬元之一半,即625萬元。

這就是好例子,以為人工不錯,借按揭有大量子彈的人,因個人財務安排失誤,令自己膨脹資產受制約。買新樓,要付五成上會,那不如不買新樓,因為須付出貴溢價。當然買完樓,樓價只要不停升,那就無問題。

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那新樓於2020至2021年夠額外印花稅(SSD)期,應尚有考驗。若然是筆者,一定夠三年SSD即沽新樓,換兩間700萬至900萬元樓,利用按揭政策加市場錢多,等它升上1,000萬元;惟1,250萬元樓是沒有能力借。

當然讀者要沽自住樓應過不到太太那關,在此建議先用30萬至50萬元槓桿買債基收息,了解踏入中年有被動收入之好處。

編按:諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected],主旨列明「諗sir樓換樓」。
*2.59用作計算在目前息率水平,每10,000元還款能力中,銀行可借出的貸款金額,換算後得出數目單位為百萬元。

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