旺角街舖23萬元續租 租金重返12年前水平 外賣店租務旺成疫市奇葩

旺角街舖23萬元續租 租金重返12年前水平 外賣店租務旺成疫市奇葩

肺炎疫情持續惡化,人心惶惶,令物業市場交投氣氛驟然冷淡,但因應政府最新規定食肆下午6時至翌日清晨5時禁止堂食、只能做外賣的政策,反而造就市場出現不少外賣店開店的個案,成為「疫市奇葩」。

撰文:經一編輯部|圖片:新傳媒資料室、中新社圖片

為減少人流及降低感染風險,政府再次收緊限聚令,疫情下,外賣店成為香港市民唯一選擇。今次限聚令更禁止食肆晚市堂食,有機會令餐飲業界再次步入寒冬,部分食肆及酒店只好變陣想辦法自救,爭取外賣生意,所以外賣再次由輔助性質走到最前。

食物外賣店進駐旺區

同時,在近月舖租回落之下,造就市場出現不少外賣店開店的個案,成為「疫市奇葩」。綜合美聯工商舖資料研究部、美聯旺舖及市場資訊,熱狗外賣店齊柏林熱狗店(Zeppelin Hot Dog Shop),以月租19,200元於新蒲崗開分店(見表)。

旺角街舖23萬元續租 租金重返12年前水平 外賣店租務旺成疫市奇葩

該舖位置為康強街1至17號裕富大廈地下1B號舖,較前租金減少約16%。另一間漢堡包外賣店於旺角開設分店,位置為登打士街43H號登打士廣場地下8號舖,以月租28,000元承租,較前租金下降約35%。港島區方面,銅鑼灣怡和街2至6號英光大廈地下3號舖,近月由唐記包點,以月租28萬元承租,較前租客許留山,於2013年高峰時的80萬元月租,大幅回落65%。

不過,由於外賣生意的幫助有限,傳統食肆或損失約六、七成晚市生意,前景仍然嚴峻。尤其是主要提供堂食及晚市的食肆,如酒樓、火鍋店、串燒店、放題店及宴會場所,相關舖位價值亦明顯回落。

據土地註冊處資料顯示,旺角通菜街141至151號怡輝大廈地下B舖連1樓,面積約2,800平方呎,現由康年餐廳租用。該舖新近以月租26萬元續租三年半,至2024年1月,平均呎租約93元。新租金較對上2015年8月續租時(月租35萬元),低出90,000元或26%,與2008年8月續租時(月租23萬元)相若,即是租金重返12年前的水平。

舖小租金相宜易營運

另外,前藝人吳啟明在上環九如坊12號地舖經營的私房菜「慢煮兩餐」,開業三年,亦捱不過新冠疫情。原定到8月租約期滿便光榮結業,可是突然爆出第三波疫情,決定日前開始提早結業,比預期提早了兩星期。吳啟明今年4月曾表示,自2月疫情開始只做午巿,晚巿暫停,長期入不敷支,即使業主答應減租四成,每月租金仍要約50,000元,過去幾個月一直蝕本,決定提早關門。

美聯旺舖董事盧展豪表示,基於食客除由堂食轉為外賣外,也有部分選擇光顧外賣店。外賣店一般所需的面積較小,租金及人手成本較低,入場門檻較低之餘也較易營運。雖然傳統食肆或可「變陣」爭取外賣生意,但同時也面對不少問題。

首先,部分食肆的主要收入始終來自晚市堂食,外賣生意只屬輔助性質,佔整體生意不多,所以外賣生意幫助不大。而且由於現時預計不少傳統食肆將同時爭取晚市外賣生意,有機會令業界面對更大競爭,食肆推出更多折扣優惠,最終相信只會令外賣收入減少,也難以補償「禁堂食」後的損失。

此外,由於食肆需要支付食材、水電、人工等開支,部分商戶計算過預計收入及成本後,或選擇暫停營業。預計傳統食肆或損失約六、七成晚市生意,前景仍然嚴峻。

盧展豪又指,若疫情未見好轉,措施很有機會持續,相信未來將有更多餐飲業商戶停業或結業。若政府未能為業界提供新一輪資助,半年後更有機會是食肆結業潮的高峰期,屆時核心區街舖空置率勢再升。

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由於外賣生意幫助有限,傳統食肆或損失約六、七成晚市生意,前景仍然嚴峻,相關舖位價值亦明顯回落。

疫情拖累 劈價轉手個案增

有危便有機,在疫情下,有舖位業主減價幅度明顯,吸引投資者入市。消息指,大圍積富街57至69號地下G舖,面積約488平方呎,日前以約1,668萬元成交,平均呎價約34,180元。舖位由食店以每月40,000元租用,回報率約2.9厘。據悉,買家為盛匯商舖基金。原業主於2009年,以680萬元購入舖位,早前以2,600萬元放售,最終減價約36%沽貨。

但持貨11年之下轉手,仍大幅獲利約988萬元離場,物業升值達1.5倍。盛滙商舖基金管理創辦人及行政總裁李根興日前曾表示,限聚令再次收緊其實屬於市場預期之內,但對於舖市一定會產生打擊。不過民生、外賣食肆及魚菜檔舖租則能保持同一水平,估計市場會「衰一個月之後再正常一個月」般反覆,相信情況會持續到明年暑假。

他預期由於政府收緊限聚令「嚇窒」市場,所以未來是「鋤價」時機,他透露最近每日都有向20至30間放盤還價。另外,財政司司長陳茂波6月中聯同飲食界代表公布,擬於7月中起,參與推廣計劃食肆晚市時段推出7折優惠;8月則推8折優惠,振興飲食業。立法會飲食界代表張宇人日前公布推出計劃,他相信政府在防疫及經濟會取得平衡,業界也會配合政府防疫措施。

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盛滙商舖基金李根興表示,估計市場會「衰一個月之後再正常一個月」。

氣氛審慎 半年工商舖註冊削半

肺炎疫情嚴重影響投資氣氛,今年上半年工商舖整體註冊宗數,僅1,400宗,按年急挫51.7%,創自1996年有紀錄以來的歷史新低,金額錄得182.64億元,按年跌約66%。美聯工商舖資料顯示,按板塊劃分,商舖市場上半年的註冊宗數按年減少31.4%,最新共錄416宗,註冊金額約80.39億元,按年大跌66.5%。

工廈註冊量錄732宗,按年大減56.8%;註冊金額約66.7億元,按年勁減64.9%。商廈市場方面,上半年合共252宗註冊登記,按年急挫57.6%;註冊金額約35.56億元,按年急跌67.2%。

美聯工商舖行政總裁黃漢成表示,本地肺炎疫情、社會運動及中美貿易關係仍反覆,為大市帶來變數。不過,美國推行無限量化寬鬆政策(QE),市場資金充裕;再加上中概股回歸,吸引中、外資金到香港市場投資。

港股回穩,在財富效應下,投資者或考慮於物業市場入市,由於部分工商舖物業已累積一定跌幅,下半年或者是投資者趁低吸納的好機會。再加上未來將有多個工商廈新盤推出,若市場的不確定性逐漸消除,相信下半年工商舖交投有望反彈。

另戴德梁行指出,四大核心購物區商舖租金明顯回落,其中示威重災區銅鑼灣的舖租年跌46%,尖沙咀因其商舖租賃環境相對穩定,以平均每方呎1,018元的租金首次超越銅鑼灣,成為香港舖租最高的地區。戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威指出,奢侈品生意淡靜,直接影響到銅鑼灣舖租的走勢,按季下跌25%至每平方呎969元,按年跌幅達46%,與2013年第四季的高峰期相比更暴跌了76%。

尖沙咀呎租首超銅鑼灣稱冠

同時,尖沙咀以每平方呎1,018元的租金,雖然按季跌17%,但在本季首次超越銅鑼灣成為全港舖租最高的零售區,原因在於尖沙咀一線街舖主要由數個發展商持有,租賃環境較為穩定,令其舖租水平相對波動較小。

四大核心購物區(旺角、尖沙咀、中環、銅鑼灣)的舖位租金明顯回落,按半年計跌幅介乎27.9%至36.3%。最嚴重地區為銅鑼灣;其後為中環區,呎租為523元,按半年計跌35.8%。旺角跌幅最小,呎租為354元。林應威認為,目前各區空置率已接近見頂,未來或會出現更多短租個案,令空置率有所回落,下半年租金走勢有望開始回穩,但仍需視乎本地疫情發展。

旺角街舖23萬元續租 租金重返12年前水平 外賣店租務旺成疫市奇葩
本港四大核心購物區的舖位租金明顯回落,按半年計跌幅介乎27.9%至36.3%。

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