移民賣唔賣樓好?祥益汪敦敬:中西財富結構大不同 泡沫爆破就知我哋穩陣

移民賣唔賣樓好?祥益汪敦敬:中西財富結構大不同 泡沫爆破就知我哋穩陣

英國政府早前宣布,2021年1月起將推出新簽證「Hong Kong BN(O)Visa」,供持有BNO港人及其親屬申請。簽證持有人可享在英國讀書及工作的權利,在英居住滿五年後即可申請定居身分。

香港政局持續動盪,不少人都泛起移民念頭。隨著外國慢慢放寬移民政策,香港會否再度出現移民潮、移民應否賣樓等的議題,再次成為港人茶餘飯後討論的話題。

撰文:經一編輯部|圖片:新傳媒資料庫

移民賣唔賣樓好?祥益汪敦敬:觀察兩大重點做決定!

BNO放寬仍存在變數

1997年香港回歸中國,當時出現大型移民潮,隨著《國安法》的推行,會否再度歷史重演?祥益地產總裁汪敦敬預示會出現小型移民潮,但規模將不能與上世紀80、90年代移民潮相提並論:「鑒於官方無任何數據能確切反映移民數字,我們可以用申請良民證的數字作為參考,2019年底的申請人數急增(見圖表一),亦可以理解為一個小型移民潮。」

至於數字的急增,是否與港區《國安法》有關?汪敦敬指:「《國安法》7月1日實施,我相信市場上不少人在6月已經收到風聲,所以6月申請良民證的數字呈上升趨勢。預期數字在7月都會繼續上升,但未必能超越2019底的『小型移民潮』。」

他解釋,2019年底正值社會運動時期,不少人因政局不穩選擇移民,但隨港區《國安法》實施,令某部分人對社會重拾信心,打消移民念頭。

此外,汪敦敬指現時世態比以前更複雜,針對今次英國放寬BNO簽證事件上,持有BNO的群眾太多,事件仍然存在很多變數。

例如內地會否出手介入、強制要求市民只能選一本護照等,變相增加了移民的風險。因此現階段很多人說移民都是「得個講字」,難見恐慌性移民的趨勢。

移民賣唔賣樓好?祥益汪敦敬:觀察兩大重點做決定!

移民賣樓最忌「彈弓手」

在7月,多區曾出現「移民劈價」的樓盤,如荃灣麗城花園,最近有業主因移民平放盤,叫價680萬元,比同類型樓盤價格至少低6%。

汪敦敬回應指7月初的確比較常見劈價盤,但據其觀察只維持了約兩個星期,後來出現的劈價盤都屬零星案件。至於移民賣樓,這是否一個明智之舉呢?

「移民首先要面對的抉擇是賣樓,如果不打算賣樓,你層樓必然是一項長遠投資。」汪敦敬指,長線投資來說,樓市較股票市場更容易部署,風險亦相對細,因爲可以有租金收入。

他更以過來人身分囑咐想移民的人想法一定要堅定;否則,會「輸死你」:「既然選擇得唔賣樓,你就一定要長遠部署,最忌就是有『彈弓手』、『既退後也向前』這些想法。所以我個人不贊成『睇市』,這是一個很錯的策略,因為你在外地的資訊始終不是實時,很容易就做錯決定。」

移民賣唔賣樓好?祥益汪敦敬:觀察兩大重點做決定!
汪敦敬認為樓市較股票市場風險相對細,因爲可以有租金收入,提醒想移民的人想法一定要夠堅定,否則會「輸死」。

觀察兩大走勢決定移民賣唔賣樓

賣樓與移民同樣高風險,因此近年興起「移民不移居」、「掟煲不掟蓋」等的概念。

汪敦敬指:「你選擇移民,很大程度上是因為不看好香港的前景,但你卻看好樓市發展,這是一件很諷刺的事。當然,政治理念和投資價值絕對可以分開來看,而個人認為香港依然具有投資價值。」

至於怎樣衡量香港前景?汪敦敬建議投資者留意兩大重點,分別是香港資金走向及國際金融中心地位。

「如果你認為香港資金是會流走,那你應該賣樓;否則,就應該繼續投資。我認為香港在兩方面做得非常好,首先,香港流入的資金不斷創新高;第二,股票市場的成交量及功能均向好處發展,例如螞蟻金服上市都反映出香港是第一市場,證明香港金融中心的地位非常穩固。」

汪敦敬反覆強調,移民是一項很高風險的決定,並向讀者提出兩不建議,不做太空人及不賣樓:「以投資專家的角度來看,做甚麼事情都有風險,問題是值不值得承受這個風險,我認為做太空人及賣樓均是極高風險的行為。」

他解釋,外國的房地產表現與香港差很遠,所以如果無做太空人及賣樓,起碼不會輸掉人生最重要的兩件事—家庭及住屋。

回到樓市上,他指香港住宅市場在「辣招」的支持下「企硬」:「商舖就無『辣招』,所以受到的衝擊很大;而住宅市場有『辣招』加持,百幾萬個業主都相當穩陣。綜合各種因素,我認為『長揸』住宅依然非常樂觀。」

中西財富集中地大不同

在考慮移民賣樓的人士,汪敦敬指亦可從中西經濟體系中「做功課」:「香港的樓市是很成功,在疫情後就更加體會到有幾正,如此大浪沖過來,樓市只跌了3%,全世界有多少個國家可以這樣?所以我真的不贊成移民賣樓。」

汪敦敬亦對中西社會的社會財富結構發表意見:「社會財富分配很著重於用甚麼來做基礎結構。借貸低,是內地跟香港的市場特色,當中樓市『辣招』的執行過程,可能做得不是很好,不過整個策略是對的。」

他續指:「從1997年以來,成功令大部分香港人,由窮爸爸變成富爸爸。窮爸爸就是層樓好貴,借貸好高;富爸爸是無論層樓平貴都借得好少,而我們的財富就因這樣藏在房地產中。」

汪敦敬指中國人將財富藏於樓;外國人就藏於股票市場:「以美國為例,雖然房地產佔經濟很大部分,但相比下,美國人欠很多錢,借貸借得好盡。房地產對他們來說,單純只是一個住的市場,不是一個儲存財富的地方,因為借貸高不是一個儲存之地。」

「將錢藏於股票市場相對遜色,美國很多垃圾債券,二線去到七線股票都有。樓就很實在,你供多幾年樓,不實在都變實在。所以當泡沫一爆破,我們就非常穩陣,因為將財富藏於房地產。」

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