想細屋換大屋?教你三個進階方法住Dream house|諗sir

想細屋換大屋?教你三個進階方法住Dream house|諗sir

讀者Amanda:你好!本人一家三口(想再生一個小朋友)加一個工人姐姐同住,我和丈夫共月入95,000元,有350萬元現金,股票90萬元(股息平均每月3,000元),沒有其他投資、欠債或保險,丈夫的借貸力未用。

開支方面:本人單名持有大圍名城三房自住單位,月供19,000元,現值1,137萬元,未還按揭320萬元;一個用老爺名持有的單位,月供13,000元,欠款290萬元(不影響借貸力,mortgage link額度歸丈夫);其他生活開支30,000元,每月33,000元儲蓄。

想小朋友有更大空間,正考慮換同屋苑1,600至1,800萬元四房單位。請問應先買後賣、抑或先賣後買?有沒更好投資方法?謝謝!

撰文:諗sir| 圖片:Unsplash

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放租單位另租自住

有一定積蓄,有條件在目前波動市細屋換大屋,但要有心理準備,四房住宅或自住1,500萬元以上單位的價值,多數跑輸大市。

等於借貸力未用,一些閒置的借貸事項或消費都會減低個人借貸力。筆者日說的2.59方程式,計算出來的理論借貸力通常是最大金額,真正做按揭時會低一點。

1,700萬元四房需要850萬元首期,讀者要賣走三房才夠首期換四房。當然,按三房單位;再加上手上現金及向家人借錢,也可籌到850萬元,但負擔太重。

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三個方法細屋換大屋

最簡易的方法:賣掉三房,扣除清還按揭後套現800萬元;加上350萬元現金就有1,150萬元,當中850萬元用來買四房單位,按揭月供約29,000元。

餘下300萬元現金,當中100萬元投入債基E餐收息,每月收息8,000多元,可協助供按揭。

較高階的方法是「雙租」:名城報自住可加按至五成,或者估價低一點,至1,000萬元以下就更好,999萬元單位樓可按六成,即讀者可按名城樓套現280萬元,然後合規出租。

租金收入約26,000元,租金之70%可作新增收入加大按揭借貸銀碼。新套現金280萬元;加上已有350萬元,共630萬元中,可拿40萬美元買新鴻基直債收息,5.7厘到期保本2024年到期。

若再槓桿,直債回報年息9.4厘,一年收息30萬元,即直債每月產出被動收入25,000元,三房租出收26,000元;租四房約32,000元,每月19,000元額外收入,並省回買入四房單位的印花稅開支!

變學生宿舍出租

最複雜的方法:現時三房改做學生宿舍,變成五房甚至六房。現時租金回落,但仍達一間房6,500元,6間即每月約39,000元。

讀者加按三房獲280萬元,然後繼續做直債每月收息25,000元;加上宿舍放租收入,正現金流達每月64,000元,足以租住銀海四房或海名軒。

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