近萬伙新樓趕今季交付 租金備受考驗「樓價升、租金跌」更趨明顯

近萬伙新樓趕今季交付 租金備受考驗「樓價升、租金跌」更趨明顯

肺炎疫情嚴峻,但樓市交投氣氛不算冷淡,發展商交樓進度亦見順利,綜合市場最新數據顯示,今年第三季估計近萬伙新樓趕交樓,當中六個為過千伙大盤,單是一個將軍澳區,已差不多有4,000伙新供應,大埔新樓更接連出現低於10,000元的租務成交個案。

撰文:經一編輯部| 圖片:新傳媒資料室、Getty Images圖片

第三季入伙新盤單位,較第二季約2,000多伙大升三倍。綜合第三季主要新入伙盤,主要集中於將軍澳日出康城,已近4,000伙。南豐的日出康城LP6有2,392伙,以及會德豐地產的MALIBU有1,600伙(見圖表一),令本季累計有五個涉逾千伙的大型屋苑入伙。

近萬伙新樓趕今季交付 租金備受考驗「樓價升、租金跌」更趨明顯

將軍澳盤源多冠全港

其中MALIBU項目已落成及獲批滿意紙。發展商指,交樓小組會陸續通知買家進行收樓,並會加送價值8,500元的空間消毒服務。同時,項目日前錄得預租成交。美聯物業分行助理區域經理林振聲稱,MALIBU 2A座中層D室,實用面積371平方呎,屬一房間隔,以14,000元租出,平均呎租約38元(見圖表二)。

近萬伙新樓趕今季交付 租金備受考驗「樓價升、租金跌」更趨明顯

據了解,業主於2018年3月斥資628.6萬元購得,按現水平租金計,回報率約2.7厘。

中原高級分區營業董事伍錦基指,MALIBU 3B座高層D室,實用面積544平方呎,兩房間隔,最近以17,000元租出,實用呎租31元。單位於2018年以783萬元一手購入,現租出可享租金回報2.6厘。另3B座中層D室,實用面積546平方呎,兩房間隔,最近以16,800元租出,平均呎租31元。

現時市場有近300個預租盤,最平單位為2A座高層A室,實用面積366平方呎,一房間隔,叫租14,000元,每平方呎叫租約38元。至於LP6市場上亦有40多個預租盤,最平單位為為5座中層G室,實用面積305平方呎,為一房間隔,叫租14,000元,平均呎租約46元。

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第三季估計近萬伙新樓趕交樓,單是一個將軍澳區,已差不多有4,000伙。

大埔租新樓萬元有找

另大埔白石角季內接連有新盤入伙,鷹君(00041)發展的朗濤提供723伙,至於億京的海日灣II提供超過1,400伙,已於6月起陸續入伙,更接連出現低於10,000元的租務成交個案。

中原地產聯席營業董事周永健指海日灣II最近錄得6座低層C室租務成交,實用面積243平方呎,日前以9,000元租出,實用呎租約37元。業主去年5月以366萬元購入單位,可享租金回報率2.9厘。另5座低層B室開放式戶,實用面積245平方呎,則以9,300元租出,實用呎租38元。

業主去年5月一手購入價366萬元計,可享租金回報率3厘。事實上,海日灣II呎租低至32元,並以開放式單位承租量最多,現時月租最平亦只是9,500元。單位為251平方呎的12座中層C室,屬開放式,月租9,500元,平均呎租37.8元。值得一提的是,項目原訂關鍵日期為今年11月,現提早五個月開始入伙,屬市場罕見。

同系海日灣一期最新一宗呎租低見27元。代理消息指海日灣7座低層G室,實用面積1,033平方呎,三房間隔,剛以28,800萬元獲承租,平均呎租28元,比市價低約一成。業主2019年以1,398萬元一手買入單位,可享租金回報率近2.5厘。

另一個新供應重鎮為屯門,其中屬中資萬科(香港)在港首個獨資項目,位於掃管笏的上源,涉1,154伙,預計8月起收樓。美聯助理區域經理潘正道稱表示,項目現時已有單位招租,包括1A座中層A室,實用面積357平方呎,一房間隔,叫租13,000元,每平方呎叫租約36元。另大單位三房戶的5A座中層C室,實用面積698平方呎,叫租21,000元,即每平方呎叫租30元。

御半山一房劈租35%成交

同區由新鴻基地產(00016)發展的御半山,兩期共提供1,017伙,有一房單位大減價租出。美聯助理區域經理蔡偉傑表示,御半山1A座中低層A室一房戶,實用面積312平方呎,單位業主早前叫價16,800元放租,經買賣雙方議價後,最終大減5,800元或35%,以11,000元租出,實用呎租約35元。

業主2018年6月以563萬元一手購入,租金回報約2.3厘。美聯物業高級營業經理葉桂源表示,屯門弦海低層D室,實用面積162平方呎,屬開放式間隔,以8,500元放租,每平方呎叫租52元。業主2018年288.9萬元一手購入,若成功租出料可享3.5厘租金回報。

市區方面,新地南昌站匯璽III開始收樓,亦有預租個案。項目現時有100伙放租,開放式單位入場費15,000元起。參考同屋苑2B座高層H室,實用面積267平方呎,屬開放式間隔,日前以15,000元租出,實用呎租約56元。

業主於2017年以639萬元買入單位,持貨三年,現成功租出單位,可享2.8厘租金回報。香港置業高級聯席董事張仲賢表示,匯璽III 6座低層H室,實用面積378平方呎,一房間隔,日前以17,600元租出,平均呎租約47元,較市價低約6%。業主於2019年11月,以約801.7萬元以一手購入,現租出可享約2.6厘回報。

經濟轉差 業主趨審慎放租

樓市供應持續增加,而且今年暑假因肺炎疫情惡化,內地學生搶租潮未有出現,租賃市場受惠不到暑期旺季,令住宅租金備受考驗。事實上,以往夏天,內地學生為整體租務市場客源主力,惟在疫情下他們無法來港,令整體租金下跌。再者,不少大專院校改以網上教學,內地學生或其他海外留學生不用來香港上課,令市場失去學生租客支撐,今年暑期難以出現傳統租賃旺季。再者,疫情下旅客減少,大批酒店房以月租形式低價傾銷,酒店與細單位直接競爭,導致租金受壓,位處偏遠如新界區細價樓抗跌力較低,要將單位以更低價租出,推低整體租金水平。

裕泰興董事總經理羅守耀日前指,本港經濟在疫情前已見回調,住宅租金亦回落到兩、三年前水平,旗下物業過去一年並無加租,認為未來一至二年的經濟不會太好,會維持公司「只放租、不散賣」的方針,待市況轉好時考慮全幢物業沽售。世紀21香港行政總裁吳啟民指,租務市場面對不少利淡消息困擾,經濟前景轉差,失業率創新高,最近的社會及政治事件,影響不少業主寧願將單位放租,致令盤源增加,租盤湧現下令租金上升乏力。

近萬伙新樓趕今季交付 租金備受考驗「樓價升、租金跌」更趨明顯
經濟前景轉差,影響不少業主寧願將單位放租。

租金下跌屬短暫現象

然而,中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示,租金下跌只屬短暫性質,一般業主對待租約長期都是加多減少,租客享受到減租的機會不多,只要香港政治經濟環境回復平靜,租金自然止跌回升。屆時住宅樓市租價齊揚,租客逃不過加租命運。租樓合約不會長,久不久便會加租,租客始終面對加租的問題。

美聯物業住宅部行政總裁布少明指,近期「樓價升、租金跌」的情況,箇中原因是樓市回暖及息口低企,而且業主對後市信心漸增,持貨力強的業主現時根本不急於沽貨,轉而將單位放租。他認為,在租盤供應突增;加上部分業主不惜以低於市價放租下,導致今年出現「樓價升、租金跌」的背馳現象更趨明顯。

新地Signature Homes總經理官曉霓指,住宅租務需求一直存在,在今年2月、3月本港疫情最嚴峻時期,集團仍接獲不少查詢。她又指,香港是國際金融中心,海外或內地不少公司到港設立據點,因此她認為本港租賃市場前景仍樂觀。

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