《福布斯》全球億萬富豪、舖王梁紹鴻的投資舖位必勝法 覺得買樓還是租樓好?

《福布斯》全球億萬富豪、舖王梁紹鴻的投資舖位必勝法 覺得買樓還是租樓好?

低買高賣是投資的金科玉律,卻不是人人能夠捕捉時機,真正有眼光膽識在低位入貨的人卻少之又少。已故怡和買辦梁顯利之子、大鴻輝集團主席梁紹鴻在這方面堪稱投資界楷模,他認為物業必須「長揸」才可搵大錢,更要把握一世人僅有一、兩次的黃金機會入市。

撰文:經一編輯部 | 圖片:新傳媒資料室

提到梁紹鴻,就不得不提到其父親梁顯利,這位曾在上世紀50年代顯赫一時的富商,祖籍廣東順德,1905年來港後入讀皇仁書院,因說得一口流利英語,畢業後被英資財團怡和招攬為「買辦」,後來更升任香港置地董事。當時,他大量購入外資公司股票收股息;1952年又購入中環雪廠街10號,興建新顯利大廈,成為家族標誌。梁紹鴻談及父親曾說:「他是一個非常好的爸爸,令我豐衣足食。」

坊間稱梁紹鴻「名人第二代」,他卻堅稱自己是「第一代」,因1977年自立門戶成立大鴻輝集團,投資物業全靠自己打江山,業務規模發展到更甚於父親當時。他感慨道:「當年父親把業務交由我們一眾子女打理,原以為可發揚光大,但兄弟姊妹抱『崇洋』心理,當年除中環新顯利大廈外,所有物業沽清,把資金往外地投資,可是經過23年,資產只增長1倍,根本是失誤。」

金融風暴後瘋狂掃貨

大鴻輝集團成立於1977年,不過梁紹鴻1997年以前買賣動作不算多。90年代中,他僅持有兩個舖位及兩個豪宅,更非全權持有。

「1997年前我既無資金,亦無機會,樓價太貴我買不起,加上又有『舖壇十君子』搶貨,要買得心頭好不易。」他說。

1998年金融風暴之後「舖壇十君子」不再買貨,梁紹鴻終於等到機會,便與其他友人合作全力入市。1998年及2003年那段經濟低迷時期,他大膽瘋狂掃貨,每月至少買一間舖,隨後幾年的市道回升,他陸續套現為集團帶來巨額資金。例如2003年,他以4,100萬元購入廣東道14號舖,2007年以1.9億元沽出,大賺約1.4億元,升值3.6倍。

投資只信磚頭

梁紹鴻靠著這手投資本事,多年來愈做愈大,由最初買賣物業的投資者,晉身為酒店和服務式住宅的發展商。對於投資,梁紹鴻表示只信「磚頭」。

他說,「我做過股票、外滙、期貨、金、銀、銅,英、美、日本股票都做過,只有磚頭最真實。」

一眾「磚頭」當中,又以舖位為上品。在他看來,舖位易打理,不用裝修,亦不怕折舊;而且,大部分街舖供應極少,難有同類物業可作比較,又不像大型屋苑放盤競爭激烈,故舖位投資潛力更大。

在投資策略上有人喜歡高追「搭順風車」;有人則專門撈底入市。梁紹鴻坦言,自己一方面好保守,另一方面卻愛冒險。梁紹鴻道出當年「沙士」時期入市時,自己的兩大選擇舖位要訣:第一個是看上手業主。自己最欣賞波叔(「舖王」鄧成波)的眼光,「我當年接手,因為波叔買得,一定是好。」

第二個要訣就是接盤破產貨,例如樓價暴跌,不少業主被銀行逼到拋售旗下物業,「這些地方的運程已經跌到最低,買入後等反彈,一定會賺。」他相信,上手業主愈是「衰到貼地」,舖位就愈買得過,畢竟有「否極泰來」的道理在,「衰舖」才是最有運行。

反過來說,運程好的業主放貨千萬不能買,「如果李嘉誠賣舖,就一定不要買,一定輸。」

梁紹鴻還有一個投資要訣是,「投資要長揸才可贏大錢,短炒執少少就走,又再買入物業,遲早輸番。」在舖位投資方面,他抱著「租金升值推高舖價」的想法,購入商舖後再好好包裝,以求日後大收成。

買舖轉型發展商

投資商舖起家的大鴻輝集團,數年前轉型做發展商,尤其是進軍酒店及豪宅項目,一度吸足了市場的目光。

不過,要在香港發展地產項目需要龐大的資金背景作支持,大鴻輝的資金來源全靠百多個收租物業。其他發展商通常是先起樓、再賣樓、再買物業收租,他則反其道而行之,認為要先有收租物業才能有資金支撐,然後才起樓、賣樓。這樣做的好處是可以對抗經濟逆轉和銀行加息,「我見過有人有幾個地盤,起不到樓、收不到租,銀行又追息。」

買樓還是租樓好?梁紹鴻認為,只要是「計到數」,有足夠的供款能力,一定是買樓好。

他曾舉例:「你看著名食府如跑馬地的Amigo、灣仔的福臨門,可以做到幾十年生意,都系因為擁有自己的舖頭。」

舖王兩大投資心法揀靚貨 梁紹鴻:「李嘉誠賣舖,就一定不要買,一定輸。」

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