無限QE加政治因素仍無礙樓市 一個原因令樓價難以下跌

無限QE加政治因素仍無礙樓市 一個原因令樓價難以下跌

土地供應問題仍未見解決方法,未來私人住宅潛在供應量創新低。政府最新數據顯示,截至6月底計算,本港未來三至四年一手私人住宅單位潛在供應量有92,000伙,是2016年第一季以來四年新低。業內人士估計,疫情持續下大有機會令工程進度受阻,未來總供應數字有機會跌穿90,000伙大關。

撰文:經一編輯部| 圖片:新傳媒資料室、iStock圖片

運輸及房屋局最新公布,截至2020年6月底,本港未來三至四年一手私人住宅單位潛在供應量有92,000伙,按季減少3,000伙。92,000伙當中包括現樓貨尾11,000個、樓花61,000個,以及已批出土地可隨時動工的單位20,000個。

疫下仍積極推新盤

值得留意的是,私宅供應按季減少,主要是已批出土地可隨時動工的單位數目,由今年首季25,000伙,按季減少5,000伙至20,000伙。運輸及房屋局發言人指,潛在的92,000伙供應中,估計有72,900伙為實用面積少於753平方呎的中小型單位,佔整體供應量80%,比率較上一季下跌一個百分點。局方另回應表示,隨政府持續有序地增加房屋土地供應,相信未來三至四年的私人住宅預計供應量將維持在較高水平。預計未來數月將有五幅住宅用地轉為熟地,可提供約4,100個單位。

中原研究部高級聯席董事黃良昇指出,數字反映受疫情打擊,工程進度受阻,預計未來一手私宅供應將持續下調,展望今年下半年,一手私宅供應有機會跌穿90,000伙水平。同時,黃良昇表示疫情下發展商仍積極推售新盤,減輕存貨積壓,樓花物業按季減少2,000伙至13,000伙,為近五季低位。

萊坊執行董事林浩文表示,受制於政治及社會情況、疫情、不同持份者意見等因素,土地供應的進展其實並不顯著,短期供應尚且足夠,但2023年以後中長線土地供應卻仍未解決。林浩文續指,估計今年住宅供應、施工量及落成量很難達標;加上疫情、經濟衰退及中美關係等因素,估計今年很難達標。

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中原黃良昇預計,未來一手私宅供應將持續下調。

落成量少難推高樓價

林浩文相信,不會因供應或落成量少而推高樓價,始終現時經濟不景氣正影響購買力。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為,政府應確保整體供應量及興建速度,在全球量化寬鬆(QE)政策環境下,看不到私宅樓價會出現回落,一定會持續上升。故支持公營房屋發展必須加快,例如加入私人參建計劃,料可加快一半速度。

新世界營業及市務總監黃浩賢認為,短中期新樓仍可維持穩定供應,而長遠供應仍然不足。本港房屋需求大,尤其民生樓盤,在疫情影響下,大碼豪宅單位成交放緩。

會德豐地產常務董事黃光耀表示,中長期供應不足,而政府已調低未來私樓地皮供應,冀政府增加土地供應。惟今年受疫情影響,不少新盤推售步伐受阻,以致新盤貨尾量略增。下半年樓市方面,黃光耀指仍要視乎疫情發展,暫時未能評估樓市看法,但認為下挫機會不大。

亦有分析指出,自疫潮爆發至今,樓價未見顯著調整,有樓階層得以保住財富。中長期而言當經濟復甦,置業需求再度活躍,對供應斷層的擔憂,很可能令樓價爆升,愈住愈貴、愈住愈細的怨氣重現。另一方面,今年第二季落成量約7,600伙,較前一季約3,900伙,增加近一倍。而上半年有逾11,400個單位落成,佔政府預測的全年落成量20,854伙約54.7%。

施工量或遜過去兩年

施工量方面,第二季錄得7,200伙,較首季的900伙,增加6,300伙約七倍,創近三季新高,但上半年僅8,100伙動工,未及去年全年18,500伙的一半。相信是因為疫情第二季受控,施工重回正軌,因而錄得大反彈。第一季受農曆新年及肺炎疫情影響,政府部門及商業活動幾近停擺,令地盤施工亦減少。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,近兩年賣地計劃可興建的單位明顯減少,2018/19年度及2019/20年度兩年平均每年約13,300伙,相信全年施工量難以大幅增加。而且近期疫情再度爆發,或多或少影響施工,因此估計今年全年施工量將未及18,000伙,較過去兩年為低。

團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺表示,近年賣出的私樓地盤愈來愈多來自配套不足的生地,預期私樓項目的平均發展週期,將由目前的四年半,增至2024年的八年。預計2020至2024年私宅落成量,為每年平均約16,000伙,即5年共80,000伙左右,比局方預測的92,000伙少。

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一二手接連成交破頂

供應量不到位,樓價自然難跌,一、二手市場近期接連現破頂成交。新鴻基地產(00016)旗下屯門御海灣日前展開銷售,該盤以招標形式推售的2座28樓E室,屬項目唯一一伙「御海灣天際大宅」。其實用面積692平方呎、連613平方呎天台,以及47平方呎平台,屬三房間隔,日前以1,702.32萬元成交,實用呎價約24,600元,創項目成交金額及呎價新高紀錄。

另外,宏安地產(01243)及內房旭輝控股集團(00884)油塘新盤曦臺,日前更以6,360萬元沽出1座36及37樓A室的複式單位,為四房雙套間隔。該單位實用面積1,838平方呎,連441平方呎平台及495平方呎天台,平台設有私人泳池,實用呎價34,603元,成交價及呎價屬項目最高之餘,亦創區內新高。

另恒基地產(00012)旗下西營盤翰林峰,日前售出2座39樓A室頂層特色戶。實用面積1,258平方呎,附設143平方呎平台及553平方呎天台,屬四房一套房連三儲物房戶型,可享海景,成交價6,038.4萬元,平均呎價達48,000元,創項目歷來新高紀錄。

荃灣中心呎價創今年新高

二手市場方面,新界老牌上車屋苑荃灣中心,以今年新高呎價沽。美聯高級分區營業經理鍾家豪指,荃灣中心6座高層E室,實用面積324平方呎,為一房戶。原業主一直作收租,在8月租客遷出後轉租為賣,減價10萬元或2%、以488萬元售出,實用呎價15,062元,創荃灣中心分層單位今年最高呎價。

原業主2013年1月268萬元購入,持貨逾七年,賬面賺220萬元或82%。老牌豪宅亦出現新高成交。中半山堅尼地大廈一伙中層戶,實用面積2,123平方呎,原先叫價7000萬,減價500萬元,以6,500萬元成交,平均呎價30,617元。雖然減價,但成交價及呎價均創屋苑新高。原業主1981年僅以395萬元購入,持貨39年賬面獲利6,105萬元,單位升值逾15倍。

無限QE加政治因素仍無礙樓市 一個原因令樓價難以下跌
荃灣區有老牌上車屋苑,以今年新高呎價沽。

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