45歲Freelancer每月支出逾兩萬元 一生三宅首要秘訣是什麼?| 諗sir

45歲Freelancer每月支出逾兩萬元 一生三宅首要秘訣是什麼?| 諗sir

讀者業先生:

你好!本人為45歲自僱人士,月入平均50,000元,小朋友7歳,太太是家庭主婦,每月家庭支出(不連供樓)約20,000元,另外租自用公司支出6,000元,手持現金約50萬元及30,000元股票。

物業方面:物業A(夫婦聯名),30年多年市區十大屋苑一房,收租13,000元,按揭月供4,500元,市價520萬元,欠銀行90萬元。

物業B(夫婦聯名),兩房已補地價居屋自住,月供11,000元,市價540萬元,欠銀行200萬元;物業C(單名),工廈收租9,400元,月供5,700元,市價340萬元,欠銀行100萬元。

小投資者想做到一生三宅 首要秘訣是避開一房單位 | 諗sir

勉強叫完成一生三宅,但覺仍有不足需要優化,所以想請教閣下的專業意見。眼見物業A及B樓齡已高,所以想將A物業賣出,換一個較新或全新的兩房單位自住或收租,地點宜東九、市區、將軍澳或康城,但A、B單位都是聯名,有點棘手。

想到的方法有:(一)賣出A,收回430萬元,買入700萬至800萬元較新物業,買入前B轉做單名;(二)賣出A套現,然後買入高回報直債或債基,一邊收息;一邊儲錢,伺機買入較新物業;(三)以不變應萬變,繼續收租儲錢,減少債務,等待機會買入較新物業。

撰文:諗sir|圖片:unsplash

同意讀者要賣掉物業A。日後來港工作的內地人數目會增加,應該會控制一房供應市場。小投資者不要持一房單位,但可以持有三房單位,隨時改做分租單位。

賣完物業A,套現約480萬元。物業B就夫婦之間轉讓,徵稅跟舊制,不用付15%這麼貴,還可以按足八成,扣除尚欠款項可套現230萬元,即多了約700萬元現金在手。

當然,讀者工資50,000元,他的借貸力約640萬元。假設讀者沒重大消費和負債,B欠400餘萬元而工廈欠100萬元,他可獨力支撐。

小投資者想做到一生三宅 首要秘訣是避開一房單位 | 諗sir

整理物業資產為關鍵

不過,若想再買單位,就要將借貸力由無變有,可以讀者自己出多份糧,又或令老婆有出糧。筆者傾向開公司出支票給老婆當做新收入,但這個只是大方向,如何做得細緻,需要心得。只要做錯一個步驟,銀行察覺到,整體按揭申請立即拒絕。

B拆名後,夫婦之間有人是無樓,有700萬元在手,可八成上會買一間三房單位。800萬元單位八成按揭,首期僅160萬元,還剩540萬元,其中一半即270萬元,可用債基槓桿收息,先不要太高槓桿。1:1或1槓0.5,都有10厘年息收,即每年收息27萬元,都接近讀者半個月人工。

若果不是樓市大升,讀者的資產其實很弱。人已中年老婆無工作,只有50萬元現金,趁還有工作時整理好物業套現,一旦自己生意轉差就大問題。因此「不變應萬變」不屬讀者的選項,亦不屬無每月現金流的人的選項。

延伸閱讀:50歲Freelancer月入$10,000 從未試過投資 想幫女兒鋪路買樓有咩辦法?| 諗Sir