按揭選用銀行認可律師樓 更大機會「一剔過」|陳永鍵

按揭選用銀行認可律師樓 更大機會「一剔過」|陳永鍵

每間銀行都有一個內部的律師樓名單,如承造按揭時必須選擇銀行認可的律師樓,才可成功辦理整個按揭手續。如律師樓不在認可律師樓名單內,銀行可加以審批該律師樓獲取一次性使用權,惟一般機會不大。

撰文:陳永鍵|圖片:unsplash

按揭選用銀行認可律師樓 更大機會「一剔過」|陳永鍵

筆者建議業主新買或轉按時,先向律師樓或銀行查詢,是不是在該銀行的「認可律師樓名單」內。如已授權律師樓處理按揭事宜,但律師樓並不在銀行名單內,律師樓會收取「駁腳費」完成是次按揭手續。

原理是由原律師樓,轉介到另一相熟律師樓辦理整個按揭手續,而這收費可平可貴俗稱「海鮮價」。所以業主千萬要注意這一點,免得各業主花了冤枉錢。那麼,造按揭時的買賣流程如何?

無論是新買物業或轉按,業主或按揭申請亦需經律師樓代表處理並簽訂按揭契,在買賣方面,買方及賣方會各自委托不同的律師樓,代表買方及賣方完成整個買賣交易。

在申請者確認提取該銀行按揭時,銀行會在物業成交當日,才把買方的按揭貸款存進代表買方的律師樓戶口。

按揭選用銀行認可律師樓 更大機會「一剔過」|陳永鍵

經由雙方律師協商

而整個過程,都是經由買方律師及賣方律師進行協商。由代表買方的律師樓戶口,轉賬到賣方律師樓並完成買賣交易。

要注意是在未完成買賣交易下,按揭貸款是不會經由買方或賣方手中,而銀行認可律師樓都是有購買保險人、承擔風險,可說是替買賣雙方作了保障。

即使個案是現契物業加按,整筆按揭貸款亦會由銀行存入律師樓賬戶,再經由律師樓以支票或轉賬形式,存入按揭申請者的銀行賬戶內。坊間律師費最平為4,500元,但亦需注意該律師費是否「全包」。

https://www.edigest.hk/article/175257/%e6%a8%93%e5%b8%82/%e9%80%a08%e6%88%90%e6%88%969%e6%88%90-%e6%8c%89%e6%8f%ad-%e8%bc%83%e8%91%97%e6%95%b8-%e9%97%9c%e9%8d%b5%e7%b9%ab%e6%96%bc-%e4%bf%9d%e8%b2%bb-%e5%ad%90%e9%9d%9e%e9%ad%9a/

須留意是否包雜費

即使該律師樓的說法是全包,亦需留意雜費是否包括在內。普遍的全包價包括政府登記費、查冊費和雜費,轉按律師費全包價約5,000元,而新買物業律師費全包價,為介乎7,000至8,000元不等(視乎買入價錢)。

如按揭申請有擔保人在內,即使律師費屬全包,律師樓亦會收取數百至千元不等的附加費。
買家在買入物業選擇律師樓時應注意以上要點,免得在最後交付物業或律師費時,產生任何金錢上的爭議。除律師樓收費外,買樓或轉按選擇律師樓,亦需注意銀行認可律師樓及律師費中的全包價。

除價錢外,律師樓的質素亦很重要。比如說跟進轉按及買賣的法律行政人員,或行政經理有太多甩漏,是有機會影響整個交易時間。

原因是轉按者簽訂銀行的按揭合約後,銀行是會經速遞寄出貸款確認函(Facility letter)及指示函(Instruction Letter)。倘若如律師樓收到後卻沒有立刻處理,足以影響整個按揭完成時間。

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